Como são cumpridos os convênios da associação de proprietários de imóveis?

O condomínio é uma forma de propriedade residencial na qual cada proprietário da unidade, além de possuir sua residência, também possui uma parcela de áreas comuns, como estradas, instalações recreativas, estacionamentos, corredores e elevadores. Um comprador do condomínio automaticamente se torna um membro de uma associação de proprietários de imóveis com suas regras e responsabilidades. As regras do condomínio são estabelecidas pelos estatutos estaduais e leis casuais e, portanto, variam por estado, mas, em geral, as regras exigem que os proprietários das unidades paguem taxas para cobrir a manutenção de áreas comuns e obedecer a leis e regulamentos.

Um proprietário apóia-se em seu dinheiro branco: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Eles fazem as regras

A diretoria da associação de proprietários de imóveis, ou HOA, estabelece as regras - chamadas convênios, condições e restrições, ou CC & Rs - que regulam as atividades dos residentes. Esses CC & Rs e muitas vezes um conjunto separado de regras cobrem tudo, desde o número de animais de estimação permitidos, se houver, até se um proprietário pode pintar sua unidade, estacionar um caminhão no lote ou instalar uma antena parabólica. As regras também geralmente abordam o ruído e os distúrbios que impedem os vizinhos de "desfrutarem pacificamente" de suas casas.

Falha na aplicação

Nem todos os conselhos de associações de proprietários têm os mesmos poderes de fiscalização. Pode ser até o critério do conselho determinar se uma violação de regra real está ocorrendo. O primeiro passo que um dono deve ter em obrigar uma junta a aplicar uma regra é reunir-se com a junta da associação e apresentar as provas, juntamente com a provisão apropriada dos CC & Rs. Chamar a atenção da atenção para a diretoria pode ser tudo o que for necessário para que a regra seja aplicada.

Poderes de aplicação

O estatuto do HOA e os CC & Rs devem especificar procedimentos que devem ser seguidos antes de tomar qualquer ação contra o proprietário de uma unidade por violação das regras. O processo geralmente começa com uma carta para o proprietário permitindo-lhe tempo para resolver o problema. A diretoria do HOA pode ter autoridade para multar um infrator por todos os dias em que ocorrer a violação. O conselho ou seu representante também pode entrar na propriedade para investigar a violação alegada ou removê-la. O conselho também poderia levantar o direito do proprietário de usar instalações como piscina ou quadras de tênis. Em casos graves, o conselho pode processar o proprietário para corrigir a violação e pagar os custos judiciais também. O tribunal pode conceder indenização em dinheiro, pedir ação da polícia e até mesmo remover a propriedade pessoal. O HOA pode colocar um penhor sobre a habitação que deve ser pago antes que a casa possa ser vendida.

Renúncias e Execução Seletiva

Um conselho do condomínio não deve impor uma regra contra um residente, ignorando as violações da mesma regra por outros residentes. Essa aplicação seletiva é discriminatória. No entanto, se um quadro ignorar uma violação de regra por um período de tempo considerável, ele renunciou ou desistiu do direito de aplicar essa regra contra o proprietário da unidade ofensora ou qualquer outro proprietário culpado da mesma violação. Um "estatuto de limitações" do estado define a quantidade de tempo que uma violação de regra pode ser ignorada antes de não poder mais ser aplicada. Um conselho que permitiu que uma regra fosse seletivamente aplicada ou renunciada pode restabelecer a regra anunciando aos membros do HOA sua intenção de começar a aplicar estritamente a regra.

Vejo você no tribunal

Enquanto uma placa HOA pode tomar medidas legais contra um proprietário, os proprietários do condomínio têm o mesmo direito de perseguir a justiça contra um HOA. Uma associação de proprietários de imóveis é obrigada a agir no melhor interesse da comunidade e a exercer suas funções de maneira justa, sem discriminação. Se um conselho do condomínio não executar de acordo com suas próprias regras ou leis estaduais, um proprietário ou grupo de residentes pode entrar com uma ação alegando que o HOA está falhando em suas obrigações. Tais ações judiciais são caras e demoradas, e qualquer um que considerar tal ação deve procurar o conselho de um advogado com experiência em litígios HOA.