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Como outras ações, um documento de renúncia transmite o título de "concedente" ou proprietário a "beneficiário". Ao contrário de outros feitos, um concedente não tem responsabilidade legal se o título for defeituoso de alguma forma. Transmitir o título com uma escritura falsificada ou fraudulenta, no entanto, é um crime. Se for considerado culpado, o falsário sofrerá qualquer penalidade que seu Estado determinar pelo crime.
Casos de Missouri e Flórida
Em Kansas City, Missouri, uma série de roubos em 2004 envolveu criminosos forjando assinaturas de proprietários de imóveis, e registrando as ações no condado. Os ladrões poderiam, então, revender a propriedade ou fazer um empréstimo de casa usando a casa como garantia. Em alguns casos de falsificação de 2008 na Flórida, o ladrão não apenas falsificou o nome do proprietário, mas o de duas testemunhas, além de autorizar o documento com um selo notarial falso. Os alvos favoritos são proprietários de fora ou de idosos que não suspeitam de um problema até que seja tarde demais.
Penalidades
Quitclaim deed forgery, em muitos estados, pode constituir múltiplos crimes. Na Califórnia, por exemplo, você comete um crime no momento em que forja a assinatura de um proprietário de propriedade em uma escritura de renúncia. Se você arquivar, registrar ou registrar a escritura, isso é outro crime. A falsificação poderia lhe render três anos de prisão e uma multa de US $ 10 mil para cada ação fraudulenta. Arquivar a escritura poderia resultar em uma multa de US $ 75.000 além disso. O juiz pode acrescentar mais alguns anos, dependendo de quanto dinheiro o proprietário perdeu por causa de seu crime.
Defesas
Só porque alguém é acusado de falsificação não significa que ele será condenado. Por exemplo, o acusado poderia mostrar que ele não forjou a ação; em vez disso, o falsificador personificou-o e usou seu nome como beneficiário para ocultar sua verdadeira identidade. Na Califórnia, é uma defesa legal mostrar que o concedente legítimo aprovou o que você fez: ela queria lhe dar a casa, por exemplo, e lhe disse para ir em frente e assinar seu nome.
Considerações
Uma escritura forjada é completamente inválida: Uma vez descoberta a falsificação, a transferência do título é nula e sem efeito. Se o falsificador transmitiu o título a outra pessoa, essa transferência também é inválida, assim como todos os meios subseqüentes, mesmo que alguns dos compradores fossem inocentes e inconscientes da fraude. Se o ladrão usasse fraude para enganar o concedente para assinar a escritura, o ladrão não teria direito à propriedade, mas se ele a vendesse a um comprador legítimo, essa venda poderia se sustentar.