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Posse adversa é o processo pelo qual uma pessoa pode adquirir o título de uma propriedade por ocupá-la. A propriedade deve ser ocupada por um determinado período de tempo, o que difere dependendo do estado. Em Nova Jersey, o período de tempo e outros elementos exigidos para a usucapião são estabelecidos na Seção 2A: 14-31 do Código de Nova Jersey. Se o possuidor adverso prevalecer em sua reivindicação, o proprietário original não será compensado pela perda.
Período de posse
Se uma pessoa que possui uma casa ou terreno desocupado instala uma cerca, constrói uma entrada de automóveis ou coloca uma estrutura além da linha limite de sua propriedade - em propriedade de outra pessoa - ele pode obter título após manter a posse por um longo período de tempo.. De acordo com a Seção 2A: 14-31, se a propriedade for uma área de floresta não desenvolvida, o período de posse adversa é de 60 anos. Todas as outras propriedades têm um período de ocupação de 30 anos.
Tacking
Por causa do período de tempo muito longo exigido para reivindicar a posse adversa em Nova Jersey, um possuidor adverso pode estabelecer que o período legal é satisfeito por aderência. Tacking significa que a pessoa que reivindica posse por usucapião pode usar escrituras passadas ou registros públicos para estabelecer que o período de posse de 30 ou 60 anos começou com um proprietário anterior.
Por exemplo, se uma pessoa construiu uma cerca dois pés além de sua linha de propriedade e permaneceu lá por 12 anos antes de vender, e o novo proprietário manteve a cerca, o novo proprietário poderia pedir o título por posse após 18 anos. Isso ocorre porque a ocupação começou 30 anos antes, quando a cerca foi construída durante a posse do dono original.
Elementos
Um possuidor adverso deve estabelecer os elementos de posse adversa para adquirir o título em Nova Jersey. Os elementos incluem posse contínua, hostil, aberta e notória, exclusiva e real. "Contínuo" significa que a posse deve ser constante e regular; O uso esporádico da terra não é suficiente para estabelecer a posse adversa. "Hostil" significa que o possuidor adverso usa a propriedade sabendo que ela não é a legítima proprietária da propriedade. Um possuidor adverso pode estabelecer posse "aberta e notória" usando a terra de uma forma que todos - incluindo o proprietário real - podem ver, como manter o gramado ou colocar um galpão ou outro tipo de estrutura na terra. O elemento de propriedade "exclusivo" exige que o possuidor adverso seja o único possuidor da propriedade. Isso significa que até mesmo o proprietário real não usa a terra. Por fim, "posse real" significa que o possuidor adverso deve fazer uso da terra - por exemplo, para a colheita de culturas - em vez de simplesmente reivindicá-lo.
Exceção
A única exceção ao direito de posse por usucapião em Nova Jersey é quando o governo federal ou estadual possui a propriedade em questão. A propriedade que tem uso público, como uma escola e a área circundante ou uma rodovia, está protegida contra quaisquer reivindicações de posse de bens. Além disso, as florestas de propriedade federal ou estatal, mesmo que não desenvolvidas e não utilizadas, também não estão sujeitas a serem tomadas por um possuidor adverso.