Como calcular juros de hipoteca

Se você pedir US $ 200.000 a uma taxa de juros de 6% ao ano, isso significa US $ 12.000 por ano em juros. Se o empréstimo durar 30 anos, são $ 360.000 em juros. No entanto, existe uma maneira mais complexa, porém mais favorável, de calcular o montante de juros que você paga por uma hipoteca. Considera o fato de que cada vez que você faz um pagamento, seu valor de empréstimo diminui, e cobra juros apenas sobre o dinheiro que você ainda tem que pagar de volta.

O total de juros em uma hipoteca é geralmente maior do que o valor emprestado.credit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Número de pagamentos e taxa de juros

Quando você está calculando juros de hipotecas, a primeira entrada no cálculo é a duração de sua hipoteca ou número de pagamentos você fará no empréstimo. Por exemplo, uma hipoteca de 30 anos geralmente requer um pagamento por mês durante 30 anos ou 360 pagamentos. A próxima entrada no cálculo é a taxa de juros. A maioria dos credores citam juros de empréstimo como uma porcentagem anual. Quando você está fazendo pagamentos mensais, você precisa converter a taxa de juros anual em uma taxa de juros mensal dividindo-o por 12. Por exemplo, se a taxa de juros anual é de 6%, a taxa mensal é metade de 1%, ou 0,005.

Valor Mensal de Pagamento

Enquanto seu pagamento mensal de hipoteca geralmente permanece o mesmo, o montante de juros que você paga a cada mês é diferente. Isso faz com que o cálculo do seu valor de pagamento mensal seja um pouco complexo. Para calcular o pagamento mensal incluindo juros, use a fórmula UMA = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, onde UMA é o pagamento mensal P é o montante do empréstimo, r é a taxa de juros mensal e n é o número de pagamentos. Para um empréstimo de US $ 200.000 com juros de 6% ao longo de 30 anos, P é 200.000, r é 0,005 e n é 360:

UMA = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Principal mensal e juros

Com uma hipoteca típica, o montante de juros que você paga a cada mês diminui com cada pagamento, porque o credor cobra juros apenas sobre o principal em aberto do empréstimo. Por exemplo, seu primeiro pagamento de empréstimo inclui juros sobre o valor total do empréstimo, ou 0.005 vezes $200,000, qual é $1,000. Se o seu pagamento mensal é $1,199.10, então $1,000 vai para o interesse e $199.10 em direção ao principal. Isso traz o saldo do empréstimo para $199,800.90, o valor pelo qual você pagará juros no próximo pagamento. O total de juros acima de 30 anos é $231,676.38.

Cronograma de Amortização e Juros Totais

Além dos juros sobre um empréstimo, muitos credores cobram taxas, que geralmente são custos finais em uma hipoteca. No entanto, as taxas e as taxas de juros variam entre os credores, e pode ser complicado comparar ofertas com diferentes taxas de juros e diferentes custos de fechamento. Para simplificar esse processo, muitos credores adicionam os custos de fechamento ao montante do empréstimo e fornecem uma taxa anual do seu empréstimo que você pode usar para ajudar a selecionar a melhor oferta de empréstimo. Por exemplo, o BankRate.com estima que os custos de fechamento do empréstimo exemplificativo sejam de US $ 4.800, resultando em um APR de 6.223 por cento.

Hipotecas de taxa ajustável

Com uma hipoteca de taxa ajustável, sua taxa de juros está sujeita a alterações de vez em quando. Para calcular juros de hipotecas, considerar cada período do empréstimo com uma taxa de juros constante como um empréstimo separado, em seguida, soma os pagamentos de juros para cada período. Por exemplo, se a taxa de juros for de 4% durante cinco anos e depois subir para 5%, calcular os juros em 4% com base em um empréstimo de cinco anos e calcular os juros em 5% em um empréstimo de 25 anos para o saldo do principal em aberto no final do primeiro período de cinco anos.