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As empresas de comunicações celulares podem adquirir servidões terrestres perpétuas para a colocação de torres de rádio de repetição de celular. Uma vez que uma servidão perpétua fornece às empresas direitos de propriedade permanentes, a Receita Federal trata as vendas de servidões perpétuas como vendas de imóveis. Para o proprietário, esse tratamento tem benefícios fiscais significativos.
Faces como Venda
Quando você vende uma servidão que limita os direitos de propriedade do comprador a um período fixo de tempo, o IRS trata a transação como um contrato de arrendamento. Os pagamentos da locação que você recebe estão sujeitos às taxas mais altas de imposto de renda comum. No entanto, quando você vende uma servidão perpétua, a permanência dos direitos do comprador na terra justifica o tratamento tributário como uma venda de propriedade em vez de um arrendamento. Como as vendas de propriedades estão sujeitas às regras de ganhos de capital, a venda de uma servidão perpétua pode economizar uma quantia significativa de imposto de renda como resultado das alíquotas mais baixas sobre ganhos de capital de longo prazo.
Alocando a base da propriedade
Como é o caso com a venda de qualquer ativo de capital, você deve primeiro determinar qual é a sua base tributária na terra sobre a qual a servidão foi vendida. No entanto, você não pode usar a base de cálculo para toda a sua propriedade; em vez disso, você deve alocar apenas a parte do terreno que está sujeita à servidão perpétua. Suponha, por exemplo, que você adquira 10 acres de terra por um custo básico de US $ 1 milhão. Se apenas um desses acres estiver sujeito à servidão, você alocará 10 por cento (US $ 100.000) da sua base fiscal total para um acre, uma vez que representa 10 por cento dos 10 acres.
Calculando Ganho Tributável
Depois de alocar sua base de cálculo, calcule seu ganho de capital como o preço que você obtém para a servidão perpétua menos a base de cálculo. Por exemplo, se a empresa de celular oferecer US $ 5 milhões em troca da servidão perpétua, você reportará um ganho de capital de US $ 4,9 milhões. Desde que você tenha possuído a propriedade por mais de um ano no momento da venda da servidão, você pode relatar os US $ 4,9 milhões como um ganho de capital de longo prazo no Cronograma D e aproveitar as taxas de impostos mais baixas. No entanto, se você possuía a terra por um ano ou menos, você deve relatar a transação como um ganho de capital de curto prazo, que está sujeito às alíquotas normais de imposto de renda.
1031 Adiamento de Câmbio
A venda de uma servidão perpétua oferece a você a oportunidade de adiar o ganho tributável resultante ao entrar em uma transação de troca de tipo semelhante. O requisito fundamental das regras de troca de tipo-like é que você reinvista o produto da venda da servidão em uma propriedade similar. No entanto, você deve identificar a propriedade semelhante dentro de 45 dias da venda da servidão perpétua. Além disso, a compra de sua propriedade tipo-like deve estar completa dentro de 180 dias da venda da servidão ou do prazo de apresentação de sua próxima declaração de imposto de renda, o que ocorrer primeiro. Se você optar por comprar propriedades semelhantes, sua base na nova propriedade é idêntica à base que você tem em servidão. Portanto, você não reconhece um ganho tributável até vender a propriedade do tipo semelhante.