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Colocar um valor em uma compra de propriedade comercial é a chave para obter lucros futuros e evitar possíveis perdas. Os investidores precisam de uma maneira simples, mas precisa, de determinar tanto o preço atual quanto o potencial de ganho futuro da compra de propriedade comercial desejada. Existem três métodos que, se utilizados em conjunto, fornecerão um valor confiável para oferecer como preço de venda ou preço de compra.
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Compare os preços de venda recentes de edifícios de tamanho semelhante na mesma área. Esta é a abordagem de comparação direta. No passado, as vendas de comparação eram o único domínio dos avaliadores. Hoje, essas informações são fáceis de encontrar graças à recente popularidade dos sites de comparação de propriedades da Internet (consulte Recursos). As informações nesses sites são coletadas de várias fontes, incluindo registros públicos do Condado e listagens de vendas passadas. Esses números devem ser vistos como estimativas. Os valores das propriedades podem mudar devido a renovações, condições de vizinhança e o tempo necessário para atualizar os registros públicos.
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Use o método de Abordagem de Custo para dar ao comprador e ao vendedor uma ideia do valor de uma propriedade com base no custo de substituição de qualquer melhoria de terreno. Tais melhorias incluem edifícios, paisagismo e estacionamentos. Use este método somente em conjunto com outros métodos de avaliação. Compradores e vendedores que usam apenas este método enfrentarão imprecisões potenciais com base na condição dos edifícios e da terra circundante.
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Use o multiplicador de aluguel bruto. É uma ferramenta mais precisa e útil para determinar valores de propriedades comerciais. As informações necessárias para realizar esse cálculo incluem o aluguel anual bruto multiplicado pelo número de anos que o comprador acredita que levará para pagar a compra. Em termos matemáticos, a fórmula é a seguinte: Valor = Lucro Bruto de Aluguel x Multiplicador de Aluguel Bruto. Por exemplo, uma propriedade que gere US $ 100.000 em receita bruta de aluguel a cada ano, multiplicada por um período de propriedade de 10 anos, colocaria o valor da propriedade em US $ 1 milhão. O uso desse método não é especialmente bom para apartamentos e / ou escritórios vagos, devido ao tempo necessário para encontrar novos locatários. Os investidores devem construir pelo menos um fator de vacância de 5% em seus cálculos.
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Inclua o método Cap Rate para determinar o valor. Expresso em percentagem, este método é calculado tomando a receita operacional líquida e dividindo-a no preço da propriedade. A receita operacional líquida (NOI) é a receita total menos as vagas e despesas. Por exemplo, se o NOI de uma propriedade for de US $ 50.000 por ano e as taxas de capeamento comparáveis forem de 5%, a propriedade poderá ser avaliada em US $ 1 milhão.