Índice:
- A abordagem de renda
- A abordagem de comparação de vendas
- A abordagem de custo
- Escolhendo o método de avaliação apropriado
Existem três métodos principais de valorização de imóveis comerciais, e cada um oferece vantagens. Isso consiste na abordagem de renda, na abordagem de comparação de vendas e na abordagem de custo. A abordagem ideal para sua propriedade comercial dependerá da localização e do tipo da propriedade.
A abordagem de renda
A abordagem de renda, também conhecida como a abordagem de capitalização de renda, é a maneira mais comum de valorizar imóveis comerciais. O processo envolve o estabelecimento de um valor com base na renda da propriedade, e isso é feito usando a taxa de capitalização (cap rate). O cap rate é essencial para a relação entre a receita e o valor de mercado, e tais receitas e valores de mercado são conhecidos pela análise de propriedades semelhantes na área. Posteriormente, o investidor pode então estimar o valor de mercado de sua propriedade comercial dividindo sua renda anual pela taxa cap. Portanto, se a renda anual de uma propriedade for de US $ 100.000 e a taxa de capeamento for de 10%, a propriedade seria avaliada em US $ 1 milhão.
A abordagem de comparação de vendas
A abordagem de vendas é provavelmente o método mais simples de avaliação de propriedades comerciais. Envolve fazer um levantamento das propriedades comerciais próximas. O preço de venda dessas propriedades é então registrado. A propriedade comercial do investidor, em seguida, leva uma média desses preços de venda e ajusta-os para cima ou para baixo com base na metragem quadrada. Ajustes adicionais podem ser feitos para levar em conta a construção de upgrades, como o aumento do estacionamento.
A abordagem de custo
A abordagem de custo é um método mais complexo de avaliação de imóveis comerciais. Primeiro, leva uma estimativa do valor da propriedade da propriedade, ou o valor sem o edifício. Em seguida, o custo da construção de uma réplica exata do edifício é adicionado a esse valor estimado da terra. Em seguida, considera-se o valor depreciado, que pode ser representado em função da idade do edifício. Quanto mais nova a propriedade, mais confiável é a estimativa.
Escolhendo o método de avaliação apropriado
Se você é novo em investimento imobiliário comercial, é ideal que você entenda cada um dos três principais métodos de avaliação de propriedade. Ao fazer isso, você pode descobrir que sua avaliação e a estimativa do avaliador da propriedade são diferentes. Além disso, cada um dos três métodos tem suas vantagens. A abordagem de custo é vantajosa para aqueles cuja propriedade está localizada mais distante de desenvolvimentos similares e, portanto, os preços de venda e as taxas máximas não podem ser comparados. A abordagem de renda é direta se você tiver dados para taxas de limite, mas não é ideal para avaliar prédios de apartamentos, pois as taxas de vacância flutuam. Nesse caso, a abordagem de comparação de vendas seria a mais ideal.