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A Federal Housing Administration ajuda os mutuários com renda baixa e moderada, oferecendo diretrizes de qualificação flexíveis e pagamentos mínimos mínimos. Uma agência dentro do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, FHA garante hipotecas, reembolsando os credores em caso de inadimplência do proprietário. Os programas da FHA, que são destinados aos ocupantes-proprietários, também permitem que os mutuários aluguem uma unidade separada na propriedade, seja ela uma unidade duplex, triplex ou de quatro unidades; no entanto, aplica-se um fator de renda.
O básico
A FHA exige que os mutuários apresentem o Anexo E do Formulário 1040 do IRS e os arrendamentos atuais ou contratos de aluguel para verificar a renda do aluguel.
Fatores de renda de aluguel aplicam-se a moradias unifamiliares, de uma a quatro unidades. Ele mede a receita bruta de aluguel como uma porcentagem, contabilizando possíveis vagas, o custo de manutenção e a não coleta de aluguel que os locadores enfrentam de tempos em tempos.
A FHA cumpre o fator de vacância e manutenção regional apropriado do HUD (HUD Homeownership Center). Existem quatro HOCs nos EUA - Santa Ana, Filadélfia, Denver e Atlanta.
Cálculo
A FHA usa duas ferramentas principais no cálculo do fator de locação para fins de qualificação: um relatório de avaliação de locação da propriedade em questão ou das propriedades alugadas listadas no aplicativo e o fator de vacância e manutenção do HOC.
De acordo com o HUD, todos os HOCs, com exceção de Denver, usam um fator de vacância de 15%. Denver usa vários fatores de vacância para suas jurisdições. O fator de renda para propriedades dentro das jurisdições de Santa Ana, Filadélfia e Atlanta HOC é de 85%; a renda total cobrada menos 15%.
Determinação
Um avaliador deve determinar o aluguel de propriedades de mercado justo para o qual a receita de aluguel é usada na qualificação. Por exemplo, na qualificação de um candidato a uma hipoteca FHA em um duplex, o credor não pode usar a taxa de aluguel que o mutuário pretende cobrar, mas, em vez disso, o valor do aluguel pode ser obtido de acordo com a comparação de aluguéis similares feita por um avaliador aprovado pela FHA. na área. O valor de mercado justo multiplicado por 0,85 produz o rendimento de aluguel que o credor pode usar para ajudar a qualificar o requerente para o empréstimo.
Considerações
Em geral, um mutuário não pode usar o rendimento de aluguel de uma residência principal que ele desocupar para se qualificar para a compra de outra residência principal com um empréstimo da FHA. A regra ajuda a garantir que o mutuário tenha renda suficiente para sustentar ambas as hipotecas sem entrar em default na propriedade vaga ao comprar a nova. A regra não se aplica se a casa principal que está sendo desocupada tiver um valor de empréstimo de 75% ou menos. Aplica-se apenas a um principal para transição de principal e não inclui propriedades de aluguer de boa-fé listadas na aplicação do mutuário. A FHA pode abrir uma exceção para os mutuários que compram outra residência principal para a realocação de emprego verificada.