Como posso transferir minha casa para meu filho?

Embora as leis imobiliárias e de inventário variem por estado, você tem várias opções para transferir sua casa para seu filho. Cada opção oferece vantagens e desvantagens, portanto você precisa considerar as opções com cuidado. A menos que você faça isso da maneira certa, tanto você como seu filho podem perder dinheiro ou acabar devendo ao governo uma enorme taxa de impostos.

Leis federais e estaduais do Medicaid prevêem exceções à regra de cinco anos.credit: Jean-Nicolas Nault / iStock / Getty Images

Venda a casa diretamente

Transfira a propriedade de sua casa vendendo-a ao seu filho pelo valor total de mercado. Vender a casa abaixo de seu valor de mercado pode desencadear o imposto federal sobre doações pelo qual você seria responsável. Se o financiamento é um problema, você pode fornecer o financiamento do proprietário para a venda e cobrar juros do seu filho sobre o empréstimo. Você pode cobrar juros mais baixos, desde que você cobra a taxa mínima definida pelo Internal Revenue Service. Obter todos os acordos por escrito para que nenhum dos dois tenha dúvidas depois. Como em qualquer contrato de hipoteca, inclua a cláusula de que, se ele não pagar o empréstimo, a casa retornará a você.

Oferecer uma hipoteca assumable

Outra opção é o seu filho assumir sua hipoteca se você ainda deve um saldo no principal. Em vez de solicitar uma nova hipoteca, os empréstimos garantidos pelo Federal Housing Administration ou garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA oferecem ao mutuário a oportunidade de assumir os termos da hipoteca existente. Seu filho ainda deve solicitar o empréstimo e atender aos requisitos do credor para se qualificar.

Dom da casa

Presente sua casa para seu filho enquanto você está vivo. Embora presentes abaixo do limite de isenção de impostos vitalício de US $ 5,34 milhões não estejam sujeitos a impostos federais sobre doações, presentear mais do que o valor de exclusão anual a qualquer indivíduo significa que você terá que apresentar uma declaração de imposto sobre doações. Ao presentear a propriedade, a base tributária de seu filho é o preço de compra original da residência, e não seu valor justo de mercado atual. Se ela vende a propriedade, ela tem que pagar imposto sobre ganhos de capital sobre a diferença entre a base de custo da casa e o preço de venda.

Estabeleça a propriedade da propriedade da vida

Transferir a propriedade da casa para uma propriedade de vida, caso em que seu filho é dono da casa quando você morre sem passar por probate. Como proprietário de um inquilino, você mantém um interesse na propriedade e tem o direito de usar e ocupar a casa durante a sua vida. Uma vez que o espólio vitalício concede ao seu filho co-propriedade, as leis em seu estado podem exigir que você e seu filho dividam as despesas, tais como impostos imobiliários, seguro residencial, manutenção e outros custos associados à propriedade da casa. Uma desvantagem importante inclui a inelegibilidade dos benefícios do Medicaid por um período de tempo, caso você precise de assistência domiciliar de enfermagem.

Criar uma confiança viva revogável

Ao criar uma confiança viva, você mantém o controle de sua casa durante sua vida. A casa automaticamente passa para o seu filho quando você morre, embora você tenha o direito de revogar a confiança a qualquer momento. Você pode nomear a si mesmo como o administrador para poder gerenciar seus ativos como achar melhor. Ao transferir sua casa para a confiança viva, você retira seu nome da propriedade e, portanto, não terá que passar pelo inventário após sua morte.