As taxas de hipoteca são compostas mensalmente?

As taxas de juros das hipotecas padrão não são compostas mensalmente, porque os juros desses empréstimos não são compostos de forma alguma. Encargos de hipoteca padrão simples interesse mensalmente. Isso significa que a cada mês você paga todos dos juros devidos, portanto, não há juros não pagos para o composto. Isso é bom para os mutuários, pois significa que cada pagamento os aproxima da propriedade da casa. Dito isto, há um tipo de hipoteca que permite a composição - o chamado empréstimo de amortização negativa.

Como funciona o composto

Compounding refere-se a tomar o interesse que se acumulou em um empréstimo e adicionando-o ao saldo do empréstimo, para que você acabe pagando juros sobre juros. Por exemplo, digamos que você empreste US $ 100 por um ano com juros anuais de 6%, compostos mensalmente. A taxa anual de 6% se traduz em 0,5% ao mês - 6% dividido por 12. Após o primeiro mês, você será cobrado 50 centavos de juros - 0,5% de US $ 100. Esses 50 centavos são adicionados ao saldo do seu empréstimo, totalizando $ 100,50. No próximo mês, você será cobrado 50,25 centavos de juros - 0,5% de US $ 100,50. Em outras palavras, agora você está sendo cobrado juros sobre o interesse do mês anterior. É assim que a composição funciona. Os saldos de cartão de crédito acumulam juros compostos e o dinheiro que você deposita em contas remuneradas gera juros compostos. Hipotecas padrão, no entanto, não compõem.

Hipotecas e juros simples

Determinando seu pagamento

Os credores hipotecários usam uma fórmula de amortização para definir seu pagamento mensal com base em três fatores:

• A quantidade de dinheiro que você empresta, o diretor.
• O comprimento do prazo do empréstimo como 15 anos ou 30 anos.
• o taxa de juro no empréstimo.

Cada pagamento mensal da sua hipoteca é suficiente para cobrir todo o interesse pendente, bem como uma parte do principal. O ato de amortizar os juros do empréstimo durante a vida do seu empréstimo divide os juros para cada pagamento principal. Como não há juros não pagos após cada pagamento mensal, não há composição. Por exemplo, digamos que você pague uma hipoteca de US $ 100.000 por 30 anos a uma taxa de juros anual de 6%, cobrada a 0,5% ao mês. A fórmula de amortização lhe daria um princípio mensal mais o pagamento de juros de $ 599,55.

Desmembrando o pagamento

Quando o seu primeiro pagamento é devido, você deve os 100.000 dólares, então você será cobrado $ 500 de juros, ou 0,5% de $ 100.000. O restante do seu primeiro pagamento - US $ 99,55 - vai para reduzir seu principal. Seu saldo de empréstimo cai para US $ 99.900,45. Mais uma vez, você não tem juros não pagos, portanto não há composição.

Seu segundo pagamento incluirá juros de 0,5% em US $ 99.900,45, que é de US $ 499,50. O restante do seu pagamento mensal - 100,05 - vai para a redução do principal. Com cada pagamento subsequente, o montante de juros que você paga diminui, enquanto a quantia de principal que você paga é aumentada. Isso continua até o último pagamento, que será composto por apenas US $ 2,98 de juros e US $ 596,57 do principal.

A única exceção

O único tipo de hipoteca que poderia envolver composição é aquele que permite a amortização negativa. Esta é uma hipoteca não-padrão ou "exótica" em que o credor permite, mas não exige, que você pagar menos que os juros acumulados sobre o empréstimo a cada mês para o primeiro ano ou dois do empréstimo. Nesses casos, a parte não paga dos juros é adicionada novamente ao saldo do empréstimo, com o resultado sendo juros compostos.

Como funcionam as hipotecas negativas

Digamos que você tenha um empréstimo de 30 anos, US $ 100.000, 6%, como o descrito anteriormente, mas seu credor diz que você pode fazer um pagamento mínimo de apenas US $ 400 por mês. No momento do primeiro pagamento, você deve US $ 500 em juros. Se você fizer o pagamento mínimo, haverá $ 100 em juros não pagos, o que aumenta seu saldo para $ 100.100. No mês seguinte, você deve US $ 500,50 em juros. Você paga US $ 400 novamente, e a sobra de US $ 100,50 vai para o seu saldo, e assim por diante. Em um empréstimo de amortização negativa, o compostos de juros mensais.

Em algum momento, uma hipoteca "neg-am" se converte em um empréstimo totalmente amortizante - o que significa que seus pagamentos serão redefinidos para que cubram o principal e os juros, assim como uma hipoteca comum. Se o empréstimo no exemplo for convertido para totalmente amortizado após um ano, seu saldo será de aproximadamente US $ 101.128. Durante os 29 anos restantes do empréstimo, seu pagamento seria de cerca de US $ 614. Se a conversão ocorrer após dois anos, seu saldo será de US $ 102.431 e seu pagamento será de US $ 630.

Choque de pagamento

Quando as hipotecas negativas são totalmente amortizadas, o pagamento mensal geralmente aumenta substancialmente.No exemplo, o aumento foi bem superior a 50%. Parte disso é devido aos efeitos dos juros compostos, mas o maior fator no aumento é simplesmente que o pagamento anterior foi artificialmente baixo - nem mesmo o suficiente para cobrir os juros. Especialistas em hipotecas referem-se a esse aumento repentino choque de pagamentoe pode desencadear o incumprimento se os mutuários não tiverem dinheiro. Quanto maior o período negativo no início do empréstimo, e quanto maior o déficit entre o pagamento mensal inicial e o valor do pagamento totalmente amortizável, maior será o choque.