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Se você não pode mais cumprir suas obrigações de hipoteca e está enfrentando a execução hipotecária, uma opção pode ser o que é conhecido como uma ação em vez disso. Concluir uma ação em vez de encerramento significa que você dá ao seu credor os direitos de sua propriedade em troca de ser liberado do seu empréstimo.
Elegibilidade
Para se candidatar a uma escritura no lugar você deve primeiro determinar se você é elegível. Você não pode aplicar se tiver outro crédito garantido contra a propriedade, como uma segunda hipoteca ou uma linha de crédito, ou se tiver alguma inadimplência de imposto sobre a propriedade. Além disso, se seu empréstimo for securitizado sob um acordo de administração de pooling (PSA), as regras que regem o PSA podem impedir uma ação em seu lugar. Você deve verificar com o seu credor sobre os seus requisitos específicos.
Mercado
Colocar sua casa no mercado é o próximo passo. Muitos credores exigem que você tente vender sua casa por pelo menos três meses antes de considerar uma escritura em seu lugar. O credor prefere que você conclua o processo de venda de sua casa, aliviando assim o credor dessa responsabilidade demorada. Se a casa não vender no tempo especificado, você pode prosseguir para uma ação no lugar.
Papelada
O aplicativo é a próxima parte do processo. Você deve provar ao seu emprestador que você é incapaz de pagar sua hipoteca. Se você teve uma crise financeira súbita que explica a sua situação, como o desemprego ou uma doença grave, isso pode tornar a ação mais aceitável para o seu credor. Você deve escrever uma carta de dificuldade para descrever essa circunstância. Seu emprestador pedirá uma avaliação de sua casa. Uma vez que seu pedido é processado, você é obrigado a assinar um documento que transfere o título da propriedade para o seu credor, e este documento deve ser autenticado e colocado no registro público. A partir do momento em que você se inscreve com a documentação preenchida, normalmente leva cerca de 90 dias para concluir uma ação no lugar.
Liberação de Responsabilidade
É importante que você receba a documentação assinada do seu credor, liberando-o de qualquer responsabilidade por uma deficiência de empréstimo. Ou seja, se o credor não puder vender a propriedade pelo valor total do empréstimo, você não fica com a diferença. Também é importante estar ciente de quaisquer consequências fiscais de tal perdão da dívida. Se esta for sua residência principal, você não deve dever nenhum imposto sobre o valor perdoado. No entanto, se for uma segunda casa ou propriedade alugada, a deficiência pode ser tratada como receita pela Receita Federal, e você pode receber uma grande conta de impostos.