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O financiamento do proprietário ocorre quando o proprietário do imóvel concorda em aceitar pagamentos diretamente do comprador, em vez de receber o preço de compra em uma única parcela de uma instituição de empréstimo. O comprador geralmente entra imediatamente, mas não assume o título até que tenha concluído todos os pagamentos. Esse arranjo é comumente conhecido como um contrato de terra. Embora as leis da Carolina do Sul que regem os contratos de terras sejam semelhantes às de outros estados, elas contêm características distintas.
Hipotecas e Ônus
Um comprador sob um contrato de terrenos toma posse da terra sujeita a quaisquer hipotecas ou penhor preexistentes na propriedade. Conseqüentemente, o comprador deve realizar uma pesquisa de título no escritório de registro de terras do condado antes que o contrato seja assinado e antes que ele assuma o título da propriedade. Se a propriedade estiver sujeita a uma hipoteca gravada ou penhor no momento em que o vendedor transfere o título, o comprador assume a propriedade sujeita a ela, mas tem uma reivindicação legal contra o vendedor por danos. Se a hipoteca ou ônus não for registrada, ela será extinta quando o título passar para o comprador, embora a hipoteca ou o titular da garantia ainda tenha uma queixa sem garantia contra o vendedor pelo valor em dívida.
Padrão
A Carolina do Sul oferece menos proteções formais a compradores sob contratos de terra do que as leis de muitos outros estados. Ele permite que os contratos de terrenos contenham cláusulas de caducidade que autorizam o vendedor a confiscar a propriedade sem encerrar ou pagar a indenização se o comprador entrar em inadimplência a qualquer momento durante o período de pagamento da prestação. Isso significa que o comprador não tem patrimônio na casa até que ele receba o título legal. Compradores e vendedores são livres para negociar um acordo mais equitativo no contrato de terras.
Alívio Equitativo
Devido às duras consequências da caducidade, um comprador que perder todos os pagamentos em um contrato de terrenos pode recorrer a um tribunal de equidade para obter alívio. Embora não existam proteções estatutárias para ajudar os compradores que perdem, o caso de 2002 da Carolina do Sul de Lewis vs. Premium Inv. A Corp. estabeleceu que um tribunal da Carolina do Sul tem o direito de forçar o vendedor a encerrar, vender a propriedade em uma venda judicial e devolver o produto em excesso da dívida pendente do comprador ao comprador, preservando assim o patrimônio do comprador. Também estabeleceu que um tribunal pode permitir ao comprador uma segunda chance de possuir a propriedade se ele pagar ao novo proprietário o valor de sua dívida pendente dentro de um certo período de resgate determinado pelo tribunal. Esses recursos são concedidos pelos tribunais somente se os fatos do caso indicarem que a injustiça resultaria de outra forma.
Transferência de Título
Depois que o comprador conclui todos os pagamentos, o vendedor é obrigado a transferir o título para o comprador. A maioria dos contratos de terras exige que o vendedor forneça "título negociável", o que significa que não há ônus ou hipotecas pendentes sobre a propriedade. Se o vendedor não transferir o título, ou se ele transferir o título com um defeito, como uma hipoteca não paga, o comprador poderá pedir uma indenização. Ele pode pedir indenização do vendedor, como o valor de uma hipoteca não paga, ou pode pedir ao tribunal que ordene que o escritório de registro de terras do condado transfira para ele o título da propriedade.