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Foreclosures REO grosso em sua área por muito pouco dinheiro.
Se você é área é carregada com Foreclosures REO do que você poderia estar fazendo uma renda lateral decente ou renda a tempo inteiro com imóveis.
Decida em qual área você gostaria de investir que é carregado com Foreclosures REO. Você vai querer ter certeza de que a área em que você está interessado não apenas tenha propriedades REO, mas também tenha muito dinheiro somente para investidores que comprarem lá. Você pode descobrir isso através de registros públicos ou através do Serviço de Listagem Múltipla (encontre um agente imobiliário para ajudá-lo com isso se você não tiver seu próprio acesso). Guarde essas informações para uso posterior.
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Encontre-se uma empresa ou advogado que possa fazer seus fechamentos simultâneos (ou fechamentos duplos). Se você não sabe onde encontrar um, terá que perguntar a outros investidores que eles usam ou se juntar ao seu investimento imobiliário local. clube. (Um monte de clubes imobiliários vai deixar você ir pela primeira vez de graça … é só pedir.)
Depois de encontrar sua área de destino, pergunte aos proprietários locais se eles estariam interessados em outra propriedade de aluguel na área e quanto eles estariam dispostos a pagar por um.Você pode encontrar os proprietários locais chamando os sinais de "aluguel" na área, falando com agentes imobiliários e conversando com os proprietários nas reuniões locais do clube do investidor imobiliário.
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Lembre-se no passo 1, onde você deveria ter perguntado a um corretor de imóveis para ajudá-lo a atingir uma área onde os compradores em dinheiro compram? Bem, você vai pedir que o agente imobiliário volte alguns meses e forneça uma lista de todas as vendas em dinheiro que ocorreram em sua área de destino para Foreclosures REO. Esta informação não só lhe dará uma lista de todos os compradores em dinheiro, mas também lhe dirá quanto esses investidores estão dispostos a pagar por determinados tipos de propriedades em sua área alvo.
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Tudo bem, agora que você tem uma lista de compradores juntos e uma empresa de título ou advogado no lugar agora você pode começar a localizar propriedades de encerramento de REO para colocar ofertas em. Principalmente, todos os bancos listarão suas propriedades com agentes imobiliários. Então, lembre-se que agente imobiliário que você está lidando?:-) Sim, você vai pedir-lhes para fornecê-lo diariamente com listas de exclusão de reo. É melhor direcionar as propriedades que estão no mercado há algum tempo, porque quando chegam ao mercado há uma tonelada de concorrência. Mas, no começo, segmente TODAS as propriedades de encerramento do REO que chegam ao mercado, caso seu mercado não seja tão competitivo quanto o meu.
Marcar compromissos com o seu agente imobiliário para entrar nas propriedades REO Foreclosure que você está interessado polegadas Confira a propriedade e determinar quanto trabalho é necessário (se você não souber os números de reparo, não se preocupe … Eu ainda não sei;-) a sério, eu não sei.) Você pode pedir ajuda a seu corretor de imóveis ou pode contratar um amigo contratado ou simplesmente assumir que ele precisa de um trabalho total. Depois de ter visto casas suficientes à venda e até mesmo visto vendas suficientes, você poderá julgar a quantidade de trabalho necessária. (Eu realmente não estou brincando quando digo que ainda não sei os números de reparo. Mas eu sou muito bom em adivinhar a ideia … geralmente eu chego a $ 5.000.)
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Agora que você tem todas as informações de que precisa, você fará uma oferta (ajuda a garantir que você tenha compradores em primeiro lugar. Então, trabalhe nessa lista de compradores, ok?)
Ao lidar com o encerramento do banco REO, eles não permitirão atribuições, então você estará fazendo um fechamento simultâneo para seus negócios.
Para determinar o preço a oferecer, você analisará as informações fornecidas pelo seu agente imobiliário com o dinheiro vendido na área e comparará essas propriedades com as que você acabou de ver. Você sabe das vendas e de falar com outros investidores o que os investidores em dinheiro vão pagar por tais propriedades, então agora você só tem que descobrir o seu lucro e, em seguida, determinar o seu preço de compra MAX.
Você vai querer conversar com seu corretor de imóveis sobre os custos de fechamento, porque eles irão reduzir seu lucro e você precisará conhecê-los para ajudá-lo a determinar seu preço de compra máximo para que você ainda possa ter lucro. Custos de fechamento ou liquidação são diferentes em todas as áreas, então você realmente terá que passar por cima dessa informação com seu agente imobiliário.
Depois de ter todos os seus números descobertos, incluindo seu lucro, você fará a oferta.
Por exemplo, digamos que os investidores estejam pagando US $ 40.000 para as propriedades como a execução do REO, e você quer obter um lucro de US $ 5.000 e seus custos de fechamento serão de aproximadamente US $ 500. Quando você leva tudo isso em consideração, seu preço de compra máximo seria de $ 34.500. (US $ 40.000 - US $ 5.000 de lucro - US $ 500 de custo de fechamento = preço de compra MAX.)
Não comece lá embora. Comece um pouco mais baixo, porque se você começar alto, é difícil descer, mas se você começar mais baixo você pode gradualmente chegar ao seu preço máximo, se necessário.
Alguns atacadistas usam o método de fórmula e o que isso significa é que eles usam uma fórmula para determinar seu preço de compra máximo. Eles determinam o After Repaired Value de uma casa (o que vale depois de ser consertado) eles multiplicam isso de 65% a 70% (você terá que ajustar isso com base em seu mercado) e então você subtrai os custos de reparo e seu lucro e isso será igual ao seu preço máximo de compra.
Exemplo: Digamos que o acordo de US $ 40.000 que a casa consertou valerá US $ 100.000. E a casa precisa de US $ 45.000 em trabalho feito para isso. Você ainda quer coletar US $ 5000. É assim que você descobre qual é o preço máximo de compra usando a fórmula: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (reparos) = $ 25.000 é o preço máximo de compra. (Eu encontrei usando a fórmula
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Desde que você determinou seu preço de oferta, você terá que dar ao seu corretor de imóveis um depósito em dinheiro. Isso é para mostrar ao banco que você está falando sério sobre sua oferta. Então, de forma realista, quanto mais você coloca, mais sério você aparece no banco. No entanto, tenha em mente se você desistiu do negócio por qualquer motivo que não esteja coberto pelos termos do contrato, do que você perderá esse dinheiro (então você não quer que seja tão alto). Eu recomendo As execuções de REO colocam entre US $ 500 e US $ 1.000 como dinheiro, mas se você conseguir economizar US $ 100 … vá em frente!
Seu corretor de imóveis receberá seu cheque e, provavelmente, o corretor o depositará em uma conta bloqueada até a liquidação / fechamento.
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Se você é novo em investir em imóveis, pode escolher contingências diferentes em seu contrato com sua propriedade. Como uma inspeção de propriedade, inspeção de tinta à base de chumbo, contingência de hipoteca, inspeção de radônio, etc. etc.
Apenas um aviso, porém, quanto mais contingências você escolher, menos atraente será sua oferta ao banco.
Eu geralmente não escolho quaisquer contingências e estou ciente de que meu dinheiro está correndo muito risco nesse cenário (porque eu nem mesmo escolho uma contingência de hipoteca). Quando você faz isso, qual é a melhor oferta você pode fazer quando se trata de Foreclosures REO, o banco vai querer o que é chamado de prova de fundos. Na verdade, eles vão querer prova de fundos, se você optar por contingências ou não, apenas um fyi.
Prova de fundos é apenas isso, prova de que você tem dinheiro para comprar essa propriedade. Se você tiver uma linha de crédito, cartão de crédito, tanto no banco ou um amigo ou membro da família que tenha alguma dessas coisas com tanto dinheiro em sua conta, poderá usá-la como comprovante de fundos. Se não, você pode obter uma prova de carta de fundo do que é chamado de uma empresa de financiamento transacional. (Apenas google "financiamento transacional" para uma lista de lugares para falar.)
Quando o banco assina sua oferta muitas vezes o banco terá uma companhia de título com a qual eles vão querer fechar o acordo (às vezes eles lhe darão incentivos para permitir que isso aconteça também.) Você pode ok, mas ainda assim enviar todos os seus documentos assinados para a sua empresa título e pedir-lhes para fazer um "fechamento de cortesia" e tê-los informar a empresa do título de bancos deste também. Dessa forma você permanece no controle do negócio.
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Agora que o banco e você assinaram o contrato, é hora de encontrar o seu comprador final! Chame todos os sinais "para alugar" que você viu onde os proprietários disseram que estariam interessados em mais imóveis para alugar na área e diga-lhes que você tem algo sob contrato e quer saber se eles estão interessados em comprá-lo.
Ligue para todos que você adicionou à sua lista de compradores também!
Além disso, pegue alguns sinais de plástico branco corrugado em branco com suportes de metal e escreva neles com sua grossa e preta caneta mágica:
3 cama / 1 ba. casa barata $ 40k CASH / Deve vender! 555-5555
E coloque cerca de 20 deles na área onde fica a casa. Seu telefone tocará fora do gancho. (Se você não tem dinheiro para comprar cerca de 20 destes, você só vai estar fazendo muitas chamadas e pesquisas frias basicamente. Chamando os proprietários e chamando os investidores que você conhece comprou uma casa por dinheiro no últimos meses …. lembra aquela lista que você recebeu do agente imobiliário?)
Seu objetivo é trabalhar com afinco para encontrar o seu comprador final, para que você possa fechar seus Foreclosures REO e você também pode receber o pagamento!
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Depois de encontrar um comprador final, você assina um contrato de venda com eles. Neste contrato de venda, você será o "vendedor" e será o "comprador". (Eu sei que você não fechou ainda com o banco, mas desde que você tenha um acordo de venda executado na propriedade, você agora tem o que é chamado de interesse justo na propriedade e você pode anunciá-lo e vendê-lo como o "vendedor". Lembre-se de colocar o preço de venda certo aqui (o preço mais alto!) Além disso, você terá que obter um depósito em dinheiro do seu comprador também. Desde que você é agora o vendedor, você quer que isso seja o mais alto possível. Então você sabe que este comprador é sério sobre o negócio. Para estar seguro, peça-lhes para depositar o dinheiro na sua empresa de título ou no nome do advogado. Eles vão mantê-lo em uma conta de depósito até liquidação / fechamento. Certifique-se de que eles saibam que o fechamento ocorrerá com sua empresa de título ou advogado imobiliário (uma vez que você confie neste comprador ou saiba o que está fazendo, você pode decidir usar sua empresa de título ou advogado para fechar).
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Agora você vai encaminhar esta papelada de venda para sua empresa de advocacia e / ou título. Você pode informá-los que este será o acordo de fechamento simultâneo em que você está trabalhando.
Se, por algum motivo, a empresa do título disser que você não pode fazer um fechamento simultâneo, poderá fazer um fechamento duplo e poderá usar o financiamento transacional que você pesquisou há alguns passos atrás. Eles permitem que você peça seu dinheiro emprestado por algumas horas ou alguns dias para fazer o seu negócio. Esteja ciente do que eles vão cobrar pelo dinheiro, porque você terá que colocar isso em seus custos de fechamento.
Apareça até a liquidação e ganhe $ 5.000 !!! Agora vá e encontre-se mais Foreclosures REO para atacado!