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Quando você vende ativos de capital que você possui por mais de um ano, como a sua casa, o lucro que você ganha com a venda está sujeito ao imposto sobre ganhos de capital a longo prazo. O valor do imposto que você deve pagar depende de quanto você paga pela casa e da maneira como você a utiliza. Quando vende a sua residência principal, pode ser elegível para excluir uma parte substancial do ganho do imposto.
Compra de casa
O valor do imposto que você deve pagar ao vender a sua casa depende da base tributária da residência, que é igual ao valor pelo qual você a compra, alguns dos custos de liquidação incorridos no fechamento e o custo de melhorias permanentes que você faz. Essencialmente, isso representa seu custo total, e qualquer valor que você receber além desse valor é considerado seu lucro tributável.
Melhorias permanentes
A maioria dos proprietários continuará a investir em sua casa, fazendo melhorias permanentes em sua casa. Estes são geralmente projetos residenciais que, uma vez concluídos, aumentam a vida útil e o valor da casa. Como nenhuma dedução fiscal está disponível para esses custos, o Internal Revenue Service permite que você aumente a base tributária da casa. Isso significa que, para cada dólar gasto em melhorias, você está essencialmente reduzindo a quantidade de ganho tributável que você pode reconhecer na venda.
Venda de Casa
Para entender como isso funciona, suponha que você compre a casa por US $ 200.000 e antes de revendê-la, você ganha US $ 25.000 em melhorias em casa que incluem expandir o tamanho da sua entrada e transformar seu porão em um quarto adicional. Quando você compra a casa pela primeira vez, sua base fiscal é de US $ 200.000; no entanto, quando você faz essas melhorias, a base aumenta para US $ 225.000. Se você vender a casa por US $ 300.000, a quantia de ganho de capital a longo prazo da qual você pode ser responsável pelo pagamento do imposto é de US $ 75.000. Se você não tivesse feito essas melhorias, estaria sujeito a US $ 100.000 em ganhos de capital de longo prazo.
Excluindo Ganho Tributável
As leis fiscais federais fornecem aos proprietários uma exclusão substancial de economia de impostos quando vendem sua casa. Todos os contribuintes são elegíveis para excluir até $ 250.000 ($ 500.000 para casais casados) de ganhos de capital na venda de sua casa principal. Para se qualificar para essa exclusão, você deve morar e ter sua casa por um total de dois dos últimos cinco anos. Esses dois anos não precisam ser consecutivos, portanto, se você se movimentar ao longo do período de cinco anos, poderá combinar períodos separados de residência. No entanto, mesmo que você atenda a esses requisitos, não poderá excluir o ganho se tiver excluído o ganho em outra residência nos últimos dois anos. Como essa exclusão só se aplica à sua residência principal, não é possível excluir nenhum ganho em segundas residências, como suas propriedades de férias.