Como refinanciar uma propriedade alugada

O refinanciamento de um aluguel pode resultar em uma taxa de juros menor e em um pagamento de hipoteca melhor, o que pode equivaler a mais rendimentos de aluguel. Você pode refinanciar com seu credor hipotecário atual ou uma empresa diferente; De qualquer forma, todos eles têm diretrizes rigorosas. Os credores sabem que é mais provável que você pare de fazer pagamentos em propriedades alugadas do que em sua casa principal, caso enfrente tempos difíceis. Devido ao aumento do risco associado ao refinanciamento de aluguel, os credores exigem maiores pontuações de crédito, mais patrimônio, taxas de juros mais altas e mais reservas de caixa.

Refinanciar uma casa alugada custa mais do que refinanciar uma casa principal.credit: Piotr-Cieszynski / iStock / Getty Images

Receba seu crédito em ordem

Os melhores termos de refinanciamento vão para os mutuários com pontuações de crédito privilegiadas, normalmente de 720 e acima. Você normalmente precisa de uma pontuação de 660 ou melhor para refinanciar uma casa de aluguel, e você deve ter um bom histórico de crédito pelo menos no ano anterior, o que significa que não há atrasos nos pagamentos. Se o seu credor aprovar o seu empréstimo, apesar de um pagamento atrasado ou dois, pode exigir que você escreva uma carta explicando o motivo do seu atraso no pagamento. A carta ajuda o credor a decidir se o atraso no pagamento foi um passo em falso de uma só vez ou se você corre o risco de perder pagamentos futuros.

Aluguéis exigem mais equidade

Seu imóvel alugado deve ter patrimônio suficiente. Equity é a diferença entre o valor da casa e o atual endividamento hipotecário e quaisquer ônus. Se houver uma garantia de imposto ou penhor de julgamento contra o título do aluguel, você deve pagar isso para refinanciar, o que pode cortar em seu patrimônio. Você precisa de 25% a 40% de participação para se qualificar para um refinanciamento convencional. O número de unidades de locação e sua pontuação de crédito afetam o patrimônio mínimo exigido. Seu credor pedirá uma avaliação da casa para determinar o valor da sua casa e verificar o patrimônio suficiente.

Prepare-se para pagar mais

Espere pagar uma taxa mais elevada de juros sobre um refinanciamento de aluguel. Para reduzir sua taxa de juros, o credor cobra pontos. Você paga pontos adiantados no fechamento e eles funcionam como juros pré-pagos, reduzindo assim sua taxa de longo prazo. Você pode aceitar a taxa mais alta, pagar pontos por uma taxa com desconto ou negociar uma combinação dos dois. Você deve determinar se faz sentido pagar adiantado por uma taxa de juros mais baixa estimando quanto tempo você planeja manter a casa e se o valor da poupança de longo prazo supera a despesa inicial.

Mostrar reservas suficientes

Os credores tentam certificar-se de que você tem dinheiro suficiente à disposição para pagar a nova hipoteca se seus inquilinos não pagarem o aluguel ou se você tiver custos inesperados. Eles exigem que você tenha o equivalente a cerca de seis prestações mensais de hipoteca em uma conta em que você possa entrar. Além da documentação de sua reserva de seis meses, talvez seja necessário mostrar ao credor que seus inquilinos atuais pagaram aluguel a tempo nos últimos dois anos por meio de cheques cancelados ou extratos bancários.

Pesar os Termos de Refinanciamento

Lenders geralmente oferecem dois tipos de refinanciamento em propriedades de aluguel: sacar e não sacar. Um refinanciamento de saque produz receitas no fechamento, que você pode gastar do jeito que quiser. Nenhum empréstimo em dinheiro permite que você obtenha um novo empréstimo com novos termos, mas uma quantia mínima de dinheiro no fechamento, como US $ 500. As refinancias de saque cumprem as diretrizes mais rigorosas, resultam em um saldo maior de empréstimos e termos menos favoráveis.