Índice:
- Instantâneo do mercado
- Quando devo comprar?
- Mais considerações sobre dinheiro
- Sinais do Mercado de um Comprador
Puxar o gatilho em uma compra de casa uma vez foi tão direto quanto comprar uma casa acessível, arranjar dinheiro para o pagamento, garantir financiamento a uma taxa de juros razoável e depois fechar.
No entanto, nos anos seguintes ao colapso financeiro dos EUA em 2008, que resultou em parte de uma bolha imobiliária causada por empréstimos hipotecários irresponsáveis, o mercado imobiliário sofreu uma enorme turbulência. Esse turbilhão econômico gerou condições inéditas no mercado imobiliário que ditavam os estoques de imóveis, a acessibilidade econômica e os termos de financiamento, os quais afetam o momento ideal de uma compra.
Apesar da imprevisibilidade do mercado, os potenciais compradores podem evitar aquisições fora do prazo seguindo certas salvaguardas.
Com baixos preços e baixas taxas de juros, a acessibilidade das casas em 2012 foi a mais favorável desde 1970.
Walter Molony, porta-voz da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (parafraseado)
Instantâneo do mercado
O mercado imobiliário norte-americano finalmente escapou da crise de 2008 a 2011. Os números de vendas de moradias melhoraram em 2012 em 9,5% em relação a 2011, e a Associação Nacional de Corretores de Imóveis espera novos ganhos para o restante de 2013, em 2014.
A má notícia, se você está querendo comprar, é que o início de 2013 é um mercado de vendedores em quatro de cinco regiões, disse Walter Molony, um pesquisador e porta-voz da NAR. "A razão é que tivemos esse grande declínio no estoque", disse ele.
Os EUA estabeleceram um recorde de estoque de moradias em julho de 2007, com mais de 4 milhões de residências no mercado. Em janeiro de 2013, o estoque caiu para 1,74 milhão, uma queda de 25% em relação a janeiro de 2012 e o menor estoque desde dezembro de 1999.
O NAR espera um aumento do estoque sazonal na primavera de 2013, disse Molony, mas pode ser insuficiente para impedir múltiplas licitações frequentes ou para baixar os preços das casas com rapidez suficiente.
"Os preços estão mostrando o maior aumento desde novembro de 2005", disse Molony. "Devido a isso, atualizamos nossa previsão de preço para este ano (2013). Acreditamos que o preço médio subirá para o nível nacional em cerca de 7%".
O preço médio em janeiro de 2013 foi de US $ 173.600, 12,3% acima do ano anterior, o 11º mês consecutivo de aumento de preços ano a ano. A projeção da NAR para o preço médio para todo o ano de 2013 é de US $ 189.400.
"A desvantagem do crescimento normal dos preços é que, se isso continuar por um período prolongado de tempo, acabamos nos deparando com problemas de acessibilidade e você começa a tirar preço das pessoas para fora do mercado", disse Molony. "Nós não estamos lá ainda."
Com preços baixos e taxas de juros baixas, a acessibilidade das casas em 2012 foi a mais favorável desde 1970, disse ele. Após o colapso imobiliário de 2008, os preços das residências caíram, caindo tão baixo - as casas estavam sendo vendidas por menos do que os custos de construção - que muitos investidores entraram, absorvendo a maior parte do estoque.
O fator mais forte que retém o mercado é que "a comunidade de empréstimos tem sido avessa ao risco … apenas dando hipotecas aos mutuários mais dignos de crédito com uma pontuação de crédito arbitrariamente alta", disse Molony.
Em Chicago, por exemplo, "compradores em ascensão", os que sobem de suas primeiras casas, ainda enfrentam dificuldades porque os credores têm exigências mais rigorosas, disse Zeke Morris, presidente da Associação de Corretores de Chicago.
"Tem sido frustrante para alguns compradores os preços mais altos", disse Morris. "Eles estão sendo solicitados com muito mais detalhes do que eles já foram solicitados antes."
Para o melhor negócio, disse Molony, os compradores devem trabalhar com agentes imobiliários, preferencialmente agentes do comprador.
Quando devo comprar?
A confiança do consumidor é um grande impulso para fazer um investimento considerável, como uma casa, disse Molony. No topo da lista de confiança está a segurança do emprego.
"Se você não tem certeza sobre a estabilidade do seu trabalho, isso é uma grande coisa", disse Molony. "Se você tem um horizonte temporal de curto prazo - digamos, menos de alguns anos -, será melhor alugá-lo porque, com toda a probabilidade … você não recuperará os custos de transação."
O comprador típico hoje planeja ficar em uma casa por 10 anos; o vendedor típico está na casa há nove anos. No passado, especialistas em imóveis acreditavam que as pessoas tinham que possuir sua casa por três a cinco anos para ganhar capital suficiente para fazer o investimento valer a pena. Embora tenha levado mais tempo para construir a equidade após o colapso do mercado, "provavelmente é verdade agora ou retornar a isso", disse Molony.
A planejadora financeira certificada Cathy Pareto mencionou outros pontos de referência de confiança que as pessoas devem considerar antes de comprar uma casa.
"Você está comprando uma casa com o seu cônjuge, ou vai na metade com namorado ou namorada?" disse Pareto. "Quão estável é essa relação? A outra parte seria, como está o mercado?"
O meio financeiro é outro padrão. "As pessoas cometem grandes erros comprando casa demais para o que podem suportar", disse Pareto. "Como é o seu fluxo de caixa? Metade do seu salário vai apoiar a sua nova casa? Bem, isso pode ser um exagero. Que outras fontes de renda você tem?"
Se um comprador em potencial não tiver confiança em nenhum desses problemas, Pareto e Molony recomendam o aluguel.
Mais considerações sobre dinheiro
O colapso do mercado imobiliário eo colapso do setor bancário fizeram com que os financiadores de empréstimos hipotecários dessem crédito a empréstimos, o que significa que potenciais compradores precisam de crédito "decente" para serem aprovados - "provavelmente (uma pontuação de crédito) acima dos 720", disse Pareto. "Se você tem menos de crédito estelar, pode ser, aos olhos do banco, uma proposta arriscada."
Se o seu crédito está abaixo de excelente, você pode se machucar com um empréstimo ruim.
"Você pode não ser capaz de se qualificar para as baixas taxas de juros que estão disponíveis para a maioria das pessoas agora, e você não quer pagar mais do que deveria ou deveria pelo custo de tomar emprestado esse dinheiro", disse Pareto.
Homebuyers pela primeira vez devem saber sua pontuação de crédito; se é baixo, eles devem corrigi-lo. Pague suas contas em dia, não aceite novas dívidas e não solicite um novo cartão de crédito nem cancele um antigo, aconselhou Molony.
Os compradores precisam de fundos suficientes para cobrir um adiantamento de cerca de 20% do preço de compra ou os bancos "nem olham para você", disse Pareto.
A mediana do pagamento inicial para o financiamento de compradores de casas pela primeira vez através de um empréstimo da Federal Housing Administration é apenas 4% do preço de compra, observou Molony. Muitos compradores de primeira viagem procurarão ajuda de suas famílias com o pagamento inicial.
"Francamente, o National Bank of Mom and Dad é um meio muito tradicional que os proprietários usam para fazer sua compra", disse ele. Referindo-se a uma pesquisa anual da NAR com compradores de casas e vendedores, Molony disse: "Quando perguntamos aos compradores de casas pela primeira vez, 'O que você usou para o seu pagamento inicial?' 76% dizem economizar 24% - um presente de um parente ou amigo, e normalmente é um presente de seus pais ".
Os compradores também precisam de dinheiro para custos de fechamento, que variam geograficamente e por transação, disse Molony. Espere custos de fechamento de 5% do valor da casa.
Em geral, um comprador em potencial deve calcular dedicar 25% de sua receita bruta ao principal e aos juros da hipoteca. "Isso vai permitir que você se sinta confortável", disse Molony.
Sinais do Mercado de um Comprador
O porta-voz da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, Walter Molony, listou esses sinais como uma medida de quando o ciclo imobiliário avança para o mercado de um comprador:
O estoque de estoque e o estoque do mês, ou o tempo disponível no mercado, são estáveis ou aumentam modestamente; os vendedores podem estar mais motivados a negociar termos. Um suprimento de seis meses é mais ou menos equilibrado entre compradores e vendedores, mas o rápido aumento do estoque ou o tempo de entrada no mercado fora das normas sazonais poderiam ser um sinal do mercado de um comprador.
Os preços das moradias estão estagnados ou subindo menos de um ponto percentual acima da inflação. A queda acentuada dos preços aumenta a acessibilidade, mas pode ser uma bandeira vermelha das más condições locais da habitação e da economia. O ganho de preço normal em longo prazo em um mercado equilibrado é de 1 a 2 pontos percentuais acima da inflação, conforme medido pelo Índice de Preços ao Consumidor.
A relação entre as taxas de juros hipotecárias, os preços das residências e a renda permite que você gaste menos de 25% da receita bruta do principal e dos juros da hipoteca.
A criação de emprego no mercado local proporciona confiança e recursos para os compradores de casas. Uma economia pobre facilita a compra, mas as perdas sustentadas de emprego e população significam que pode levar muito mais tempo do que o normal para se vender com lucro. Com o crescimento normal dos preços, a maioria dos compradores acumula capital suficiente em três a cinco anos para fazer uma negociação.