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As duas principais considerações para os credores que escrevem empréstimos de equidade home são o valor da casa usada como garantia e a capacidade do mutuário de pagar o empréstimo. Os credores não escrevem empréstimos imobiliários que excedem o valor de uma casa e nem emprestam contra imóveis ou casas sem seguro em estado grave de ruína. Os mutuários devem ter um bom histórico de pagamento de dívidas a tempo e renda suficiente para administrar os pagamentos. As diretrizes de subscrição refletem a necessidade do credor de determinar a adequação do solicitante e da garantia.
Tipos
Normalmente, os empréstimos de home equity vêm em uma das duas formas: empréstimos de amortização de taxa fixa e linhas de crédito de home equity de taxa variável. Empréstimos de home equity fixo normalmente têm prazos de 10 ou 20 anos. Os HELOCs têm uma duração de 20 anos, durante os quais os mutuários podem usar a linha de crédito rotativo várias vezes da mesma maneira que as pessoas usam cartões de crédito. A maioria das pessoas toma empréstimos hipotecários ou linhas como segunda hipoteca, mas também pode ocupar a primeira posição de penhor em uma casa.
Características
As diretrizes de subscrição exigem que o mutuário tenha uma relação dívida-renda inferior a 50% e os mutuários com baixa pontuação de crédito geralmente têm limites de DTI de 40% ou menos. Para determinar o DTI, os credores dividem os pagamentos mensais da dívida do mutuário em sua renda mensal bruta. Para fins de DTI, os credores incluem o seguro de hipoteca e o imposto de propriedade como débitos.
Os credores impõem máximos de empréstimo a valor em casas usadas como garantia. Geralmente, os empréstimos não podem exceder 80% do valor de uma casa. Se existe um primeiro penhor, o LTV combinado dos dois empréstimos não pode exceder 90% do valor da casa. Alguns bancos limitam o LTV e o CLTV a 60 ou 70%.
Prazo
A maioria das diretrizes de subscrição de home equity do banco exige que os mutuários forneçam seus dois recibos de pagamento mais recentes para estabelecer sua renda. Os trabalhadores por conta própria devem fornecer dois anos de declarações fiscais de negócios e pessoais.
Os credores examinam o histórico de crédito dos solicitantes de empréstimos solicitando relatórios de crédito da Equifax, Experian e Transunion. Os relatórios de crédito cobrem os sete anos anteriores do histórico de pagamento do solicitante do empréstimo e até mesmo um ou dois pagamentos atrasados efetuam a contagem FICO.
Equívocos
Durante o processo de subscrição de um empréstimo ou linha de hipoteca, os credores consultam os mapas da Agência Federal de Gerenciamento de Emergências para determinar se as casas estão em zonas de inundação. Muitos mutuários sem seguro de inundação acreditam que os credores exigem que eles obtenham seguro de inundação desnecessário. As zonas de inundação mudam com frequência e a maioria dos mutuários não percebe que estão em zonas de inundação até que solicitem novos empréstimos. O Congresso determina que os credores exigem que as pessoas nas zonas de inundação comprem seguro de inundação antes de aprová-los para empréstimos.
Considerações
Em alguns casos, as pessoas não são aprovadas para empréstimos porque não têm renda suficiente ou têm baixa pontuação de crédito. As pessoas casadas podem solicitar empréstimos para moradia individualmente se uma delas tiver crédito ruim. Alguns credores até mesmo sugerem deixar os cônjuges que não trabalham fora dos pedidos de empréstimo porque, a menos que tenham pontuações FICO muito mais altas do que o cônjuge ativo, eles não acrescentam nada ao requerimento. A maioria dos estados exige que os cônjuges não mutuários assinem documentos de empréstimo como proprietários da casa, mas isso não exige que eles sejam listados como mutuários.