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A principal redução de um empréstimo hipotecário não segue os pagamentos mensais - apenas parte de cada pagamento vai para o principal, enquanto o restante vai para os juros. Com pagamentos mensais fixos, a relação entre o valor do principal e dos juros muda a cada mês. À medida que o saldo diminui, a quantia que vai em direção aos juros diminui e a quantia em direção ao principal aumenta.
Juros e Principal
Os juros são o dinheiro cobrado por um empréstimo pendente. Com pagamentos mensais fixos, a taxa de juros mensal é usada para a cobrança mensal. A taxa de juros mensal é de 1/12 da taxa anual. Você sempre paga o saldo do mês anterior pela taxa mensal. Qualquer quantia acima da taxa de juros vai para o principal. O principal reduz seu saldo de empréstimo. O saldo reduzido do empréstimo tem menos juros para o pagamento do mês seguinte. A diferença de interesse é adicionada ao principal.
Taxa Efetiva Anual
Você não pode multiplicar o saldo inicial do empréstimo pela taxa de juros anual do valor do juro anual, a menos que tenha um empréstimo somente de juros. Caso contrário, o saldo mensal em declínio afeta os juros anuais gerais. Você pode multiplicar a taxa de juros mensal pelo saldo do mês anterior pelo valor de juros mensal; em seguida, adicione cada 12 valores mensais para o valor anual de cada ano. Em seguida, você divide o montante anual pelo saldo inicial para a taxa anual efetiva de cada ano. Você também pode dividir o montante anual pelo saldo original da taxa efetiva de início do saldo de cada ano. O montante total de juros para o empréstimo total dividido pelo montante do empréstimo dá-lhe a taxa efetiva total.
Balanço médio
A taxa efetiva anual é menor do que a taxa de juros anual porque seu saldo muda no meio do caminho. A taxa anual regular é precisa, mas não tem um valor consistente a ser aplicado. Você pode calcular a média dos saldos de empréstimos para cada ano e multiplicá-los pela taxa de juros anual para o montante anual de juros. Se você calcular a média de todos os saldos de empréstimos e multiplicar isso pela taxa anual multiplicada pelo número de anos do empréstimo, você obtém o valor total dos juros.
Redução de Empréstimo
Depois de saber quanto interesse você tem que pagar, você pode descobrir o valor da redução principal. Subtraia os juros mensais do pagamento mensal para a redução do principal mensal. Alternativamente, subtraia os juros anuais do pagamento anual para a redução do principal anual. Subtraia a redução do saldo anterior para o novo saldo.