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Sempre que você adquire um ativo, como um imóvel residencial, de aluguel ou de investimento, você tem uma base de custo associada à aquisição. Se você comprar ou construir uma propriedade de aluguel por US $ 200.000, sua base de custo será de US $ 200.000. Se você remodelar subsequentemente a propriedade por US $ 10.000, sua nova base será a base original de US $ 200.000, mais o valor gasto na conversão da propriedade, fornecendo uma base ajustada de US $ 210.000. A partir do exemplo, fica claro que as adições ou melhorias de capital aumentam a base de uma propriedade alugada, enquanto a depreciação e as perdas por acidentes diminuem sua base. A base ajustada é calculada considerando todos os aumentos e reduções na base original da propriedade. Determinar a base ajustada de uma propriedade alugada é importante porque você precisará dela para calcular seu ganho ou perda na venda, o que, por sua vez, afeta sua renda tributável.
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Determine a base original da propriedade de aluguel. Se você comprou ou construiu a propriedade, a base será o preço de compra ou o custo de construção. Se você adquiriu a propriedade como um presente ou por herança, sua base será o valor justo de mercado na data da aquisição, ou a base ajustada da propriedade nas mãos da pessoa de quem você a adquiriu. Suponha que você comprou a propriedade por US $ 500.000 - sua base original na propriedade é o preço de compra.
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Determine as adições ou melhorias de capital feitas na propriedade. Isso aumentará sua base de acordo com o valor gasto na melhoria ou conversão da propriedade. Suponha que você gaste US $ 30.000 para atualizar o sistema de aquecimento central. Considerando esse acréscimo, sua base ajustada agora é de US $ 530.000 (base original de US $ 500.000, mais US $ 30.000 gastos em adições).
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Calcular o custo para vender a propriedade. Os custos de venda aumentam a base da propriedade e incluem todos os custos incorridos na alienação do ativo em uma venda, como comissões e taxas pagas a corretores de imóveis, advogados e contadores, bem como despesas com publicidade e quaisquer outros custos envolvidos. Se o seu custo acumulado de venda for de US $ 10.000, a base ajustada aumentará para US $ 540.000 (base ajustada de US $ 530.000,00 mais custo de US $ 10.000,00 para vender).
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Calcule a depreciação acumulada na propriedade - isso reduzirá sua base ajustada. Suponha que você tenha mantido a propriedade por cinco anos e tenha sofrido uma depreciação de US $ 20.000 por ano. Sua base ajustada será reduzida em US $ 100.000 (depreciação de US $ 20.000 por ano multiplicada por cinco anos). Considerando a depreciação acumulada na propriedade, a base ajustada é de $ 440.000 ($ 540.000 de base ajustada antiga menos $ 100.000 de depreciação acumulada).
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Determinar a depreciação acumulada em adições ou melhorias de capital. Se você depreciou o sistema de aquecimento central da Etapa 2 em US $ 1.500 por ano durante dois anos, a depreciação acumulada nas adições ou melhorias de capital será de US $ 3.000 (depreciação de US $ 1.500 a cada ano multiplicada por dois anos). Isso reduzirá sua base, oferecendo uma base ajustada de US $ 437.000 (US $ 440.000,00 de base ajustada antiga menos US $ 3.000 de depreciação acumulada).
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Calcular ganho na venda de propriedade de aluguel. Se você vendeu a propriedade por US $ 600.000, seu ganho será de US $ 163.000 (valor de US $ 600.000 realizado menos US $ 437.000 de base ajustada). Note que uma maior base ajustada dá um ganho menor na venda, o que pode ser benéfico para o contribuinte.