Você paga imposto sobre refinanciamento de saque?

Compreender as implicações fiscais de um refinanciamento de saque é uma simples questão de entender o que o governo tributa. Nós pagamos impostos sobre renda e ganhos. Um refinanciamento de saque pode parecer uma renda, uma vez que, por definição, lhe dá dinheiro. No entanto, é, de uma perspectiva de riqueza, na melhor das hipóteses uma lavagem. Embora você tenha mais dinheiro no bolso, você tem menos dinheiro armazenado em sua propriedade. Como isso não se qualifica como receita, nenhum imposto é devido no pagamento inicial em dinheiro. Refinanciamentos, no entanto, podem ter outras implicações fiscais.

Razões para sua refinanciamento de saque

O efeito do refinanciamento do saque em seus impostos depende diretamente do que você fará com o dinheiro. Se você está lucrando para melhorar sua casa, a nova dívida é considerada "dívida de aquisição", e os juros sobre sua hipoteca são dedutíveis nos primeiros US $ 1.000.000 ou US $ 500.000 do saldo da hipoteca, dependendo se você está entrando como um casal, ou com algum outro status, como único ou casado-arquivamento-separadamente. Se você está retirando dinheiro para outros fins, como a redução da dívida, você só pode deduzir os juros sobre os primeiros US $ 100.000 da dívida "home equity".

Pontos e Custos

Quaisquer pontos envolvidos no seu refinanciamento podem ser deduzidos ao longo do tempo, desde que sejam alocados para aquisição ou dívida de patrimônio líquido dedutível. Para descobrir sua dedução anual, divida o valor total gasto em pontos pelo prazo do empréstimo (em anos). Por exemplo, se você pagasse dois pontos para obter um empréstimo de US $ 200.000 por 30 anos, seu custo total seria de US $ 4.000. Você seria capaz de amortizar US $ 133 por ano, até que o empréstimo tenha sido liquidado.

Impacto na Base de Venda

Tenha em mente que tirar dinheiro de sua propriedade não afeta sua base tributária. Se um casal comprasse uma propriedade por $ 100.000, a mantivesse por vários anos e a vendesse por $ 1.000.000, ela teria um ganho de capital tributável de $ 400.000, após a exclusão de $ 500.000. Mesmo que tivessem uma hipoteca de US $ 800.000 na propriedade no momento da venda, e recebessem apenas US $ 130.000 depois de pagar as comissões de empréstimo e corretagem, eles ainda teriam que pagar impostos sobre ganhos de capital sobre os US $ 400.000. É aí que o fato de que um refinanciamento de saque não é tributável pode voltar a morder os proprietários.

Trocas de propriedades de investimento

A natureza neutra dos refinamentos de saque pode ser útil para investidores que estão vendendo suas propriedades e comprando mais propriedades através de uma troca tax-diferida. Como essas trocas não lhes permitem retirar dinheiro das transações de compra e venda, voltar atrás depois de retirar dinheiro é uma excelente opção. Os investidores que estiverem considerando essa estratégia devem trabalhar em conjunto com um contador e um advogado de finanças que seja bem versado em 1031 intercâmbios para garantir que seu tempo esteja em conformidade com os regulamentos do IRS, que estão em andamento neste tópico.