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Quando um credor emite uma hipoteca, a empresa de empréstimo tem a opção de manter a dívida hipotecária ou vendê-lo a um investidor. Quando um credor hipotecário opta por vender a hipoteca, eles geralmente o empacotam com outros empréstimos. Uma hipoteca agrupada é um empréstimo que é empacotado com outros empréstimos para revenda.
Empacotando hipotecas
Muitos credores hipotecários mantêm alguns empréstimos em sua carteira como forma de gerar pagamentos regulares de juros a longo prazo. Quaisquer hipotecas que não são necessárias para a carteira do credor podem ser vendidas para outros investidores. Durante este processo, o credor coloca várias hipotecas que ele escreveu em um grupo. Os investidores pagam uma quantia fixa pelo pacote inteiro de hipotecas agrupadas e, em seguida, têm direito aos pagamentos regulares da hipoteca do mutuário.
Propósito
A idéia básica por trás do empacotamento de hipotecas para revenda é criar um investimento atraente para investidores institucionais que desejam comprar empréstimos. Cada hipoteca que um emprestador escreve tem um certo nível de risco associado a ela. Este risco é medido, olhando para a pontuação de crédito, renda e nível de endividamento do mutuário. Ao combinar muitas hipotecas em um único pacote, o credor hipotecário pode criar uma carteira diversificada de empréstimos para vender a um investidor.
Títulos hipotecários
Os compradores de hipotecas agrupadas muitas vezes os montam em conjuntos de hipotecas projetados para criar títulos lastreados em hipotecas. Os títulos lastreados em hipotecas são um tipo de investimento em que o investidor recebe uma parte dos pagamentos de juros de todas as hipotecas em troca de seu investimento. Esses títulos são agrupados por nível de risco e são normalmente vendidos por agências governamentais como Ginnie Mae ou Fannie Mae. Esses grupos de hipotecas podem ser afetados por altas taxas de execução e mudanças nas taxas de juros do mercado, como muitos proprietários optam por refinanciar.
Impacto no proprietário
Quando você toma uma hipoteca, você pode fazer uma viagem ao seu banco local e lidar com tudo localmente. Enquanto alguns empréstimos permanecem internamente, os seus podem ser empacotados e vendidos para um grupo de investimento ou agência governamental. Embora seus pagamentos de empréstimos possam ser enviados para outra entidade, isso não afeta você. Você ainda está vinculado aos termos originais com os quais concordou quando fez o empréstimo.