Como calcular o montante de pré-aprovação de hipoteca

Em uma pré-aprovação, um credor examina suas informações financeiras, incluindo evidências de sua renda e seu relatório de crédito, para determinar o quanto ele estará disposto a emprestar. Para estimar o quanto você provavelmente se qualificará, precisará calcular sua renda e contabilizar todas as dívidas pelas quais é responsável, não apenas aquelas associadas à moradia. Ao contrário de uma pré-qualificação, que depende dos dados que você fornece, a pré-aprovação é um forte indicador do tamanho máximo de sua hipoteca. As cartas de pré-aprovação geralmente são válidas por 60 a 90 dias.

Fatores Determinantes

Fatores-chave para determinar quanto você poderá pedir emprestado incluem:

• Sua dívida em relação ao rendimento, ou DTI
• O seu pagamento
• Seu histórico de crédito
• o valor da propriedade

Sua relação dívida / renda é o maior fator único para determinar se sua solicitação de pré-aprovação será aprovada e quanto, de acordo com um estudo da Fair Isaac Corporation sobre gerentes de risco de crédito nos Estados Unidos e no Canadá. Dois rácios de DTI são considerados - o rácio de front-end e o rácio de back-end.

Rácio DTI de front-end

O rácio de front-end mede a percentagem do seu rendimento que irá para os custos da sua habitação. O credor recebe sua renda bruta antes dos impostos de todas as fontes. Em seguida, calcula quanto suas despesas mensais de hospedagem são projetadas, incluindo o principal e os juros da hipoteca, os impostos sobre propriedade e o seguro. O número alvo aqui é de 28 por cento - os credores gostam de ver suas despesas com habitação em ou abaixo de 28% da renda mensal bruta, embora possam subir mais se o resto da aplicação for forte.

Índice de DTI de back-end

Sua relação de back-end leva sua renda bruta e mede-a contra todas as dívidas recorrentes - não apenas sua hipoteca, mas também quaisquer pagamentos de carro, empréstimos estudantis, pagamentos de dívidas de cartão de crédito e empréstimos pessoais. O máximo de credores geralmente aceitos aqui é de 43%, e é mais provável que você veja os credores hesitantes em alguém próximo a esse número do que em encontrar um credor que irá excedê-lo. Você pode obter mais espaço de manobra aqui se alguns dos empréstimos são dentro de alguns meses de serem pagos.

Índice PITI

Você também precisará calcular seu PITI. Isso examina seu principal, juros, impostos sobre propriedade e seguro como uma porcentagem de sua renda. O padrão aqui é de 29% - você terá problemas para ser aprovado para um empréstimo se o seu for maior, especialmente se for superior a 32%.

Down pagamento e taxa de LTV

Se as suas proporções não estiverem à altura dos padrões, você poderá conseguir uma pré-aprovação para uma hipoteca de qualquer maneira, se estiver preparado para fazer uma entrada considerável. Quanto mais você derrubar, mais pele você tem no jogo e mais você tem que perder se o seu padrão. Isso é particularmente verdadeiro se você puder pagar 20% ou mais do preço da casa. O valor do adiantamento é expresso na relação entre empréstimo e valor, e quanto maior o LTV, maior o risco que você é. Se você está preparado para pagar US $ 20.000 em uma casa de US $ 100.000, seu LTV é de 80% - um número muito respeitável. Esse mesmo valor em uma casa de US $ 400.000 deixaria um LTV de 95% e colocaria você em um grupo de maior risco, o que diminuiria sua chance de ganhar pré-aprovação.

Cálculo de Amostra

Digamos que você ganhe US $ 5.000 por mês e tenha US $ 750 em despesas mensais não relacionadas à moradia. Suas despesas mensais máximas de moradia para a maioria dos credores seriam de US $ 1.400 - ou 28%, de acordo com o índice DTI inicial. No entanto, seu índice DTI de back-end incluiria seus outros débitos. No valor de 43%, isso seria de US $ 5.000 (0,43) -750 - o que neste caso lhe dá o mesmo valor de US $ 1.400. Seu PITI a 29% seria de US $ 1.450 (US $ 5.000 x 0,29).

Como resultado, você provavelmente poderia ser pré-aprovado para uma hipoteca que exigiria uma estimativa de US $ 1.400 por mês, uma vez que os impostos e o seguro foram considerados, supondo que sua pontuação de crédito e a razão LTV satisfizessem o credor.