O Código de Indiana sobre Execução Imobiliária e Direitos dos Inquilinos

Se a sua única associação com o estado de Indiana for assistir ao futebol Notre Dame ou se lembrar de um sorridente Ron Howard de 6 anos cantando louvores a Gary, Indiana, em "The Music Man", você pode não estar ciente de que Indiana sofreu um das maiores taxas de foreclosures no país no início da crise de encerramento em 2006, de acordo com um estudo de 2007, "My Old Indiana Home: um estudo de aumento das taxas de execução hipotecária" fora da Universidade do Sul de Indiana. Tanto o processo de execução quanto os direitos dos arrendatários associados no Estado Hoosier são explicitados nas leis federais e estaduais.

As cidades e subúrbios de Indiana foram duramente atingidos por execuções hipotecárias.

Processo de encerramento

Foreclosures nos Estados Unidos são judiciais (em tribunal) ou não judicial (administrativa). Em Indiana, as execuções são judiciais. Desde 2011, os credores executores tiveram que enviar um aviso aos devedores inadimplentes pelo menos 30 dias antes de entrar com uma ação de execução judicial. Eles iniciam a ação de execução arquivando uma ação judicial e registrando o que é conhecido como "litispendência" ou notificação de processo pendente. As partes nomeadas têm o direito de solicitar uma conferência de liquidação para buscar uma alternativa ao encerramento, como uma modificação do empréstimo. O tribunal em última análise, emite um julgamento a favor ou contra o encerramento e, se o primeiro, ordena a venda da propriedade.

Envolvimento do inquilino em ação judicial

Foreclosing credores em Indiana pode incluir tanto o proprietário do imóvel e inquilinos no encerramento, porque um contrato de arrendamento é de fato um interesse na propriedade. O propósito de um credor, incluindo um inquilino na ação, é acabar com os direitos do inquilino associados à propriedade - isto é, para terminar seu contrato de aluguel. No entanto, a maioria dos credores só arquiva contra o mutuário, especialmente desde que uma lei federal de 2009 proibiu os credores de rescindir locações após a execução das hipotecas entrando em vigor.

Protegendo os inquilinos no encerramento

Os inquilinos federais de proteção no ato de execução hipotecária de 2009 exigem que os credores e os compradores de hipotecas honrem os arrendamentos residenciais existentes após a execução hipotecária. A única exceção a esse requisito é quando uma propriedade de execução hipotecária é comprada por um indivíduo que pretende ocupar a própria unidade de locação. No término de uma locação ou para locatários sem locação, os credores e todos os outros novos proprietários, incluindo aqueles que pretendem ocupar a unidade, devem fornecer aos inquilinos aviso prévio 90 dias antes de iniciar uma ação de despejo.

Despejo pós-encerramento

Um credor hipotecário ou outro comprador de encerramento tem o direito, em Indiana, de rescindir um contrato de arrendamento após o encerramento sem justa causa - isto é, sem uma razão relacionada com o arrendamento, como a falta de pagamento do aluguel. Após o aviso de 90 dias exigido pela lei federal, um proprietário persegue um despejo em Indiana ao apresentar um processo de despejo, chamado de detentor ilegal, no tribunal. O inquilino é concedido uma audiência. Se aprovado, o despejo é realizado pelo xerife do condado que primeiro posta a propriedade e, em seguida, remove à força os ocupantes restantes.