Qual é o prêmio de seguro de hipoteca?

A Federal Housing Administration não origina empréstimos ou compra-os como Fannie Mae e Freddie Mac. Em vez disso, a FHA garante hipotecas, o que significa que a FHA paga as perdas do banco caso o empréstimo entre em default - assim como uma seguradora de automóveis paga sua reivindicação em uma colisão. Claro, o dinheiro tem que vir de algum lugar. Para financiar suas perdas potenciais, a FHA pede que os mutuários paguem dois tipos de prêmios de seguro de hipoteca: o MIP antecipado rolou para o empréstimo no fechamento e o MIP mensal pago juntamente com o pagamento mensal da hipoteca.

MIP é um seguro de hipoteca específico para empréstimos garantidos pela FHA. Crédito: doockie / iStock / Getty Images

Seguro contra inadimplência do mutuário

Ao contrário das hipotecas convencionais, os empréstimos garantidos pela FHA exigem um pré-pagamento de apenas 3,5% para fechar. Isso torna os empréstimos da FHA uma proposta arriscada. Se os preços das casas caírem, mesmo que ligeiramente, os proventos da venda podem não ser suficientes para cobrir os custos do empréstimo, se o banco tiver que executar a hipoteca. Para cobrir suas perdas, a FHA coleta MIPs de todos os mutuários e os paga em um pote de dinheiro conhecido como o fundo Mutual Mortgage Insurance. A FHA usa o fundo MMI para pagar as perdas do credor, se você não pagar seu empréstimo. Sem esse dinheiro, a FHA não seria capaz de garantir empréstimos com pagamentos tão baixos.

Todo mundo paga

MIP é obrigatório em todos os empréstimos FHA, independentemente do montante que o mutuário coloca para baixo. No entanto, os mutuários com pagamentos mais baixos pagam MIP por um curto período de tempo. Então, se você colocar menos de 10%, como a maioria dos mutuários da FHA faz, você deve pagar MIP por toda a vida do empréstimo. Se você colocar 10% ou mais, você paga MIP por 11 anos ou até o final do prazo do empréstimo, o que ocorrer primeiro.

MIP adiantado pago no fechamento

Todos os mutuários da FHA pagam antecipadamente MIP, ou UFMIP, no fechamento. A taxa é de 1,75% do montante do empréstimo, independentemente do prazo do empréstimo ou do tamanho do adiantamento. Então, se você emprestar US $ 200.000, o seu adiantamento MIP seria de US $ 3.500, independentemente de você ter um empréstimo de 15 ou 30 anos. A FHA adiciona automaticamente o pagamento ao saldo do seu empréstimo no fechamento - você não precisa pagar em dinheiro. A UFMIP é uma taxa única. Depois de pagar, você não será solicitado novamente.

MIP Anual Pago Mensalmente

O MIP anual é mais complicado, pois as taxas variam de acordo com o prazo da hipoteca e com o tamanho do seu pagamento. Além disso, a FHA altera as taxas anuais de PMI com frequência relativa, pelo que um empréstimo originado em 2010 terá taxas diferentes de um empréstimo de 2015. No momento da publicação, um empréstimo de 30 anos com um pré-pagamento mínimo de 3,5% tem um encargo anual de MIP de 0,85% do valor do empréstimo. Mutuários com hipotecas de 15 anos têm taxas que variam de 0,45 a 0,95%. Apesar de ser chamado de MIP anual, você realmente paga o prêmio em 12 parcelas iguais incluídas no seu pagamento mensal da hipoteca.

Cancelando MIP em empréstimos mais antigos

Se o seu empréstimo for fechado antes de 3 de junho de 2013, a FHA cancelará automaticamente o MIP quando o índice de empréstimo-valor, ou LTV, atingir 78%. O seu LTV é o valor que você deixou para pagar em seu empréstimo dividido pela última avaliação conhecida da FHA de sua casa - esse geralmente será o preço de compra. Então, se você emprestou US $ 200.000 para comprar uma casa de US $ 210.000, seu LTV é de 95%. Quando você paga o empréstimo para US $ 163.000, seu LTV cai abaixo de 78% e o MIP cai. Para alguns empréstimos de 30 anos, você deve pagar MIP por pelo menos 60 meses antes que a FHA cancele o pagamento. Nos empréstimos fechados após 3 de junho de 2013, não há como cancelar o MIP, exceto pelo pagamento integral do saldo do empréstimo.