Como comprar uma casa hipotecada ou propriedade leiloada

Quando um proprietário não consegue fazer pagamentos de hipoteca a tempo, o credor hipotecário - normalmente, um banco - pode encerrar a propriedade. Foreclosure é um processo legal em que o proprietário perde o título para a casa eo credor recebe a propriedade ou uma quantia em dinheiro de vender a propriedade. Os credores devem anunciar publicamente quando eles começam o processo de encerramento, que é a informação que você pode usar se você deseja comprar a propriedade. Você pode comprar uma casa hipotecada antes, durante ou depois de um leilão.

Preparando-se para comprar

Você precisará fazer algumas preparações se quiser comprar uma propriedade executada, incluindo:

1. Identificando as propriedades disponíveis: Você pode verificar um serviço de listagem múltipla on-line, ou MLS, para casas na fase de pré-leilão de encerramento, casas prestes a serem leiloadas ou casas para venda diretamente do credor. Um MLS tem recursos de pesquisa que permitem especificar o status, localização, tipo e faixa de preço das propriedades no encerramento.

2. Organizando financiamento: Você precisará garantir dinheiro para comprar uma propriedade impedida. Leilões são sempre apenas em dinheiro.

3. Entrando em contato com a parte apropriada: Este pode ser o credor, o proprietário ou o agente do proprietário. Faça arranjos para inspecionar propriedades que lhe interessam.

Comprando propriedades de pré-encerramento

Normalmente, vários meses decorrem entre um pedido de encerramento e um leilão. Durante o período de pré-encerramento, você pode comprar a casa fazendo uma oferta ao proprietário. Se o valor que você oferece for menor que o saldo restante da hipoteca, a transação é denominada venda a descoberto e deve ser aprovado pelo credor. Propriedades de venda a descoberto são geralmente vendidas "como estão", o que significa que você assume a responsabilidade financeira por quaisquer reparos que a propriedade exigir. Além de obter a permissão do credor para uma venda a descoberto, uma compra pré-leilão é semelhante a um processo normal de compra de casa.

Comprando em Leilão

Quando o processo de encerramento é concluído, a casa é colocada em leilão, geralmente por um funcionário local, como um xerife do condado. O credor geralmente define um reserva quantidade - o valor mínimo que será aceito pela propriedade. Ao comprar uma casa hipotecada em leilão, você deve:

1. Entenda o processo de licitação usado em seu estado. Alguns estados exigem que você traga o valor total em dinheiro ou cheque administrativo, enquanto outros exigem apenas um pequeno depósito em dinheiro que pode ser não reembolsável. Pesquise as leis de encerramento de seu estado e observe um leilão ou dois para ficar confortável com o processo.

2. Verifique os registros do condado em propriedades que lhe interessam para encontrar potenciais pechinchas. Você pode descobrir o valor estimado da propriedade e quaisquer hipotecas, ônus ou impostos atrasados. Você pode ser responsável por pagar alguns ou todos os ônus se o seu lance vencer.

3. Verifique a data do leilão com o agente fiduciário da propriedade para a propriedade desejada, pois essas datas podem ser alteradas por diversos motivos. Você pode ter que se registrar no leilão para poder licitar.

4. Defina seu limite de lance, especialmente em estados onde você deve trazer o valor total em dinheiro. Sua pesquisa deve informar seu limite, e isso deve protegê-lo de ser arrastado na excitação de uma guerra de lances que reduza ou elimine a barganha. A RealtyTrac, uma agência de listagem da MLS, recomenda que você defina seu limite de oferta em 80% do valor de mercado da propriedade, incluindo penhoras e reparos necessários.

5. Se você é novato na licitação, siga suas sugestões de licitantes experientes, mas não se deixe intimidar por eles. Atenha-se ao seu limite de lance.

6. Se o seu lance vencer, o leiloeiro fornecerá documentos de verificação. Verifique o procedimento para apropriação. Alguns estados permitem a posse imediata, enquanto outros podem exigir dias ou semanas. Descubra se você é responsável por mandar o xerife expulsar os ocupantes atuais.

Quando o leilão falha

Se a oferta principal de uma residência não atender às exigências de reserva do credor, o banco passará a ser o proprietário da casa, agora classificada como propriedade de propriedade ou propriedade REO. O banco pode contratar uma casa de leilões e colocar a propriedade em leilão novamente, e lances on-line podem ser aceitos. Você pode inspecionar a propriedade antes do leilão para ajudar a definir seu limite de lance. Você deve se registrar para licitar em um leilão REO e fornecer o valor do depósito - geralmente de 5 a 10% - imediatamente se o seu lance vencer, embora você possa viver em um estado que exija o pagamento integral de uma só vez. Esteja ciente de que a propriedade é vendida "como está" e você pode ter que despejar ocupantes não cooperativos. Alternativamente, o banco pode colocar o REO em casa à venda como uma propriedade convencional através de um agente imobiliário.