Índice:
- Modificação de Empréstimo
- Diretrizes de elegibilidade
- Cálculo de pagamentos
- Outros métodos de modificação
Uma hipoteca permite que alguém financie sua compra de casa com fundos emprestados de um banco ou outro credor. Depois que a papelada é assinada, os pagamentos mensais são devidos, com uma taxa fixa ou variável de juros cobrada sobre o valor principal restante. Se o mutuário considerar os pagamentos cada vez mais difíceis de realizar, ele poderá alterar os termos do empréstimo junto ao credor. Um método para fazer isso é através de um arranjo de saldo diferido.
Modificação de Empréstimo
Um mutuário em dificuldades financeiras é uma má notícia para o credor hipotecário. Bancos e empresas de serviços hipotecários querem evitar encerramento processo, o que leva tempo e geralmente resulta em uma parte do empréstimo original sendo baixada como uma perda. Para evitar a inadimplência eo encerramento, um credor pode oferecer modificação do empréstimo que reduz pagamentos mensais reduzindo juros, estendendo o prazo do empréstimo ou adiando o pagamento de uma parte do principal.
Diretrizes de elegibilidade
A modificação do empréstimo não é o mesmo que refinanciamento, em que o mutuário contrata um novo empréstimo. Modificação significa basicamente uma redução do pagamento mensal para um valor gerenciável para o mutuário. Cada credor tem um conjunto de diretrizes para decidir a elegibilidade de um mutuário. Na maioria dos casos, a casa pode não estar em execução hipotecária, e o mutuário deve estar enfrentando dificuldades financeiras, como desemprego ou altas despesas médicas.
O Home Affordable Modification Program, do governo federal, estabelece diretrizes mais específicas: a casa deve ser ocupada pelo proprietário; a hipoteca deve ter fechado antes de 2009; o mutuário deve ter renda suficiente para lidar com um pagamento modificado; e o saldo devedor, para uma unidade unifamiliar, não pode ser superior a US $ 729.750.
Cálculo de pagamentos
Uma vez que o mutuário se qualifica, a abordagem usual é calcular sua renda bruta mensal e, em seguida, aplique uma porcentagem razoável dessa receita ao pagamento da hipoteca. Uma modificação do empréstimo fixada em 35%, por exemplo, exigiria um pagamento de US $ 700 se o mutuário estivesse ganhando US $ 2.000 por mês. Uma modificação no saldo diferido continuaria a cobrar integralmente os pagamentos de juros, deixando uma parte do principal de lado até a modificação expirar ou o empréstimo chegar ao final de seu prazo, quando o saldo diferido - sem juros - venceria em um pagamento de balão. Este mutuário também deve efetuar o pagamento do saldo diferido se o empréstimo for refinanciado ou se a casa for vendida.
Outros métodos de modificação
Uma modificação do empréstimo usando o principal diferido também é conhecida como forebearance. É mais comum que perdão, em que um credor simplesmente reduz o saldo principal sem expectativa de pagamento. De acordo com as diretrizes do Programa de Modificação Residencial, os credores participantes - apoiados por fundos do Tesouro dos EUA - devem definir uma meta de 31 por cento da renda mensal bruta para mutuários qualificados e seguir uma série de medidas para alcançar esse número. O primeiro passo é uma redução de juros até um piso de 2%; o segundo é estender o prazo do empréstimo até 40 anos. Se o pagamento mensal ainda permanecer acima do nível de 31%, o credor pode então diferir o principal ou perdoar uma parte do empréstimo.