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Você pode comprar ou refinanciar uma casa com um empréstimo de reabilitação convencional ou um empréstimo FHA 203 (k). A Federal Housing Administration assegura o programa 203 (k), protegendo os credores se você não pagar. Os empréstimos convencionais não são segurados pelo governo e podem ser usados para mais tipos de reparos. Ambos os empréstimos de reabilitação FHA e convencionais exigem empreiteiros licenciados para realizar reparos de propriedade. Rehab empréstimos diferem de empréstimos de construção tradicional, porque você pode converter um empréstimo de reabilitação para financiamento permanente após a renovação.
Critérios de Crédito
Se o seu crédito for menos do que estelar, opte por um empréstimo 203 (k). Os credores FHA normalmente exigem uma pontuação de crédito de 640, mas podem permitir pontuações tão baixas quanto 600. A garantia de seguro da FHA permite mais flexibilidade na definição de critérios de crédito.Os credores convencionais geralmente exigem pelo menos 680 para o empréstimo de reabilitação da HomeStyle da Fannie. Mutuários com excelente crédito - e pelo menos uma pontuação de crédito 740 - obter as melhores taxas de juros, o que pode fazer um empréstimo de reabilitação convencional mais barato do que um empréstimo de reabilitação FHA. Em geral, com qualquer tipo de empréstimo, quanto maior a sua pontuação de crédito, mais você pode pedir emprestado em relação ao valor da sua casa.
Limites de empréstimo para valor
Empréstimo-to-value, ou LTV, é uma relação que descreve a relação entre o montante do empréstimo de reabilitação e o valor da casa após os reparos serem feitos. A FHA tem o maior LTV permitido para um empréstimo de reabilitação a 96,5%, o que requer um pré-pagamento de 3,5%. Em um refinanciamento, você precisa de um patrimônio de 3,5% para atender à exigência de LTV. Um empréstimo da Fannie HomeStyle tem um LTV um pouco menos generoso, com 95%, o que significa que você precisaria de pelo menos 5% de redução ou 5% de participação em um empréstimo de refinanciamento. Tanto o 203 (k) como o HomeStyle permitem apenas Refinanciamento limitado de saques, que permitem uma mudança na taxa de juros e termos de empréstimo, mas nenhum dinheiro significativo de volta para o mutuário.
Rácio dívida / rendimento
Seu pagamento de moradia para um empréstimo FHA 203 (k) não pode exceder 31% de sua renda mensal bruta. O pagamento da moradia inclui principal, juros, impostos e seguro. Esse limite é conhecido como uma relação dívida / renda, ou DTI. Seu pagamento de moradia mais os pagamentos recorrentes da dívida mensal também não podem exceder 43% da sua renda bruta. No entanto, estas são diretrizes estabelecidas pela FHA. Um credor FHA usando software de subscrição automatizado para se qualificar você pode aceitar uma taxa mais alta de DTI - até 55 por cento.
Os tomadores de empréstimo da HomeStyle com menor pontuação de crédito podem ter um DTI total de até 36% e até 45% de DTI com uma pontuação de crédito mais alta. O índice de LTV e o tipo de empréstimo - taxa fixa ou ajustável - também afetam qual dos dois DTIs máximos se aplica.
Processo de construção
Especificações de trabalho e propostas de empreiteiros licenciados determinam o montante de financiamento de renovação que você recebe com um empréstimo 203 (k) ou HomeStyle. Uma conta de garantia de reforma estabelecida após o fechamento mantém os fundos durante o projeto. Você sacar dinheiro e pagar por reparos como o trabalho é concluído e aprovado pelo credor. O credor garante que todas as especificações de trabalho sejam atendidas em tempo hábil e de acordo com as ofertas. O empréstimo 203 (k) pode exigir que um consultor aprovado pela FHA visite a propriedade, preencha um relatório detalhando o escopo do trabalho necessário e forneça uma estimativa antes de obter o empréstimo. O consultor também inspeciona o trabalho concluído para que você possa sacar fundos e pagar os contratados após o fechamento.