O rácio de rendimento da dívida

O rendimento é outro termo para o retorno. Por exemplo, o rendimento de um título é a taxa nominal ou de cupom de juros dividida pelo preço de compra. No investimento em propriedades comerciais, o rendimento da dívida é uma medida do risco inerente a um empréstimo e substituiu o critério anterior de empréstimo a valor.

Relação Empréstimo-Valor

No passado, os credores calculavam o valor que estavam dispostos a emprestar como uma porcentagem do valor da propriedade. Antes de 2000, o índice típico de empréstimo / valor era de 70%, então uma propriedade avaliada em US $ 1 milhão poderia atrair um empréstimo de até US $ 700.000. Durante o período de 2003 a 2007, a concorrência de investidores em títulos que buscavam bons investimentos em imóveis comerciais elevou a taxa de empréstimo-valor em 82%, e os preços dos imóveis aumentaram significativamente. Quando o valor da propriedade começou a cair, os mutuários devidos a mais do que suas propriedades valiam, uma situação conhecida como patrimônio negativo.

Receita operacional líquida

A receita operacional líquida de uma propriedade comercial é a receita bruta recebida da propriedade a cada ano menos as despesas operacionais. A renda bruta inclui todas as receitas da propriedade, como renda de aluguel, taxas de estacionamento e recibos das máquinas de venda automática. As despesas operacionais não incluem quaisquer despesas de capital ou juros sobre a compra do imóvel, mas cobrem itens como seguros, reparos, manutenção e serviços públicos. O NOI de uma propriedade é equivalente ao lucro líquido de um negócio e é um fator importante nos principais índices de investimento.

Rácio de cobertura do serviço da dívida

O índice de cobertura do serviço da dívida mede a extensão em que a renda da propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de hipoteca. Para calculá-lo, divida a receita operacional líquida pelo total de pagamentos de hipoteca do ano. O resultado de 1 é break even, e a maioria dos credores pede um índice mínimo de cobertura de dívida de 1,1 para empréstimos comerciais e tão alto quanto 1,3. Na prática, isso significa que, se os custos de hipoteca de uma propriedade totalizarem US $ 300.000 por ano, a NOI deverá ser de pelo menos US $ 330.000 e, preferencialmente, US $ 390.000.

Rácio de rendimento da dívida

O rácio do rendimento da dívida e o rácio de cobertura do serviço da dívida tornaram-se os factores mais importantes que os credores hipotecários comerciais consideram quando decidem se investem numa propriedade. O índice de rendimento da dívida mostra o NOI como uma porcentagem do montante total do empréstimo, portanto, um empréstimo de US $ 10 milhões e um NOI de US $ 1 milhão produzem um índice de rendimento da dívida de 10 milhões dividido por 1 milhão ou 10%. Quanto maior o rácio de rendimento da dívida, mais atraente é o investimento para o credor. A maioria dos provedores de hipotecas estabelece um índice de rendimento de dívida mínimo de 10%, mas alguns insistem em 11% ou 12% em um mercado volátil.