Índice:
- Regra de isenção de venda inicial
- Ganho Tributável
- Quanto vai custar?
- Pague com o ganho, mas não pode cancelar a perda
Diversas leis tributárias beneficiam os proprietários de imóveis. Um deles, talvez o mais generoso, é uma isenção de tributação sobre o lucro da venda de sua residência principal. As regras associadas a esta isenção exigem padrões mínimos de residência que se concentram em um período de dois anos. Se você não cumprir o requisito de residência, deverá pagar impostos sobre qualquer lucro gerado pela venda de sua casa.
Regra de isenção de venda inicial
Você está isento de US $ 250.000 de lucro - US $ 500.000 para casais - em sua residência principal, desde que você tenha morado e tenha sido proprietário da casa pelo menos dois dos cinco anos anteriores à venda. Curiosamente, os dois anos não devem ter sido consecutivos, nem simultâneos com a propriedade. Você poderia, por exemplo, ter alugado a casa como inquilino por um ano, ter se mudado por dois anos, depois comprado a casa e morado lá por pelo menos um dos dois anos em que possuía a casa antes de vendê-la. Você pode usar essa isenção inúmeras vezes, mas não com mais frequência do que uma vez a cada dois anos.
Ganho Tributável
Só porque você vendeu sua casa por mais do que você comprou, não significa necessariamente que você tenha um lucro, chamado ganho tributável em termos de IRS. Quando você compra uma propriedade, os custos que você incorre sobre a venda, como custos de empréstimo, são adicionados ao preço da propriedade e se tornam o que é chamado de "base" da casa. Se você fizer melhorias de capital para a propriedade, como remodelar a cozinha, terminar o sótão e adicionar um banheiro, esses custos são adicionados à sua base, então chamados de "base ajustada". Quando você vende a propriedade, você incorre em mais custos, como comissões de vendas. Esses custos, juntamente com sua base ajustada, são subtraídos do preço de venda para chegar ao seu ganho tributável ou lucro. É essa figura que está sujeita a tributação. Se você atender aos requisitos de residência para a isenção, os primeiros US $ 250.000 ou US $ 500.000 de lucro estão isentos de tributação. Se você não atender aos requisitos de residência, todo o lucro está sujeito a tributação.
Quanto vai custar?
Se você se qualificar para a isenção, o lucro sobre o limite de isenção é tributado como ganhos de capital de longo prazo. A taxa de ganhos de capital a longo prazo é geralmente de 15%, mas pode ser tão baixa quanto zero para ganhos pequenos. Esta é também a taxa que se aplica a todos os lucros da sua residência se possuírem mais de um ano, mas para os quais você não tenha cumprido os requisitos de residência. Se você possui sua casa por menos de um ano, o lucro é tributado como um ganho de capital a curto prazo. A alíquota do imposto é a mesma que você paga na sua renda regular durante o mesmo ano fiscal - que será entre zero e 35%.
Pague com o ganho, mas não pode cancelar a perda
Infelizmente, sob as regras do IRS, se você vender sua residência principal com prejuízo, não poderá anular ou subtrair essa perda de outros ganhos de capital ou de sua receita. Quando você vende com prejuízo, uma das três circunstâncias se aplicará: A primeira é uma venda a descoberto, na qual seu credor concorda em aceitar menos do que deve. No segundo cenário, você paga ao credor em dinheiro qualquer déficit existente entre o preço de venda e a hipoteca. No terceiro cenário, os recursos reembolsam totalmente o credor, mas você ainda mostra uma perda na venda - porque você comprou a casa com um grande adiantamento, pagou o empréstimo ou pagou por melhorias de capital enquanto era proprietário da casa.