Como assumir uma hipoteca

Um comprador que assume uma hipoteca adquire uma casa e assume a dívida hipotecária do vendedor. O comprador normalmente paga um depósito em dinheiro representando a diferença entre o preço de oferta e o saldo restante na hipoteca do vendedor. O vendedor transfere sua obrigação de hipoteca ao comprador, que faz todos os pagamentos futuros. Historicamente, um comprador poderia assumir uma hipoteca por contrato particular com o vendedor. Hoje, a maioria dos credores bloqueia essas práticas de hipoteca para garantir que o credor tenha uma palavra a dizer na transação.

Alguém está assinando um form.credit: Ivan Sedlak / iStock / Getty Images

Leia as Condições Hipotecárias

Assumir um empréstimo significa, literalmente, entrar nos sapatos do vendedor. O comprador assume a taxa de juros, prazos de reembolso e outras condições do empréstimo. Geralmente, o comprador se beneficiará se a taxa de juros for menor do que a taxa que ele poderia atingir no mercado. No entanto, a maioria das hipotecas convencionais não é assumable. Os credores não querem que um mutuário inferior substitua um tomador de crédito, pois isso aumenta o risco de inadimplência. Leia as condições de hipoteca antes de tentar uma suposição de hipoteca. Raramente você pode prosseguir com uma suposição sem o consentimento de um credor.

Verifique a cláusula de vencimento da venda

Empréstimos apoiados pelo governo, como os da Administração Federal de Habitação e do Departamento de Assuntos de Veteranos, são inerentemente assumam desde que o comprador atenda a certas qualificações. No entanto, os empréstimos FHA e VA ainda podem conter uma cláusula de vencimento na venda. Uma cláusula de vencimento à venda permite que o credor chame o valor total do empréstimo se o vendedor tentar vender a propriedade para outra pessoa. Se o vendedor não puder pagar, o banco pode encerrar. Em quase todos os casos, a cláusula de vencimento na venda significa que o comprador não pode assumir o empréstimo do vendedor, a menos que o banco diga que pode, independentemente de o empréstimo ser convencional, FHA ou VA.

Abordar o banco

Muitos bancos têm um pacote de premissas hipotecárias que explicita o processo que as partes devem seguir para transferir o empréstimo por meio de premissas. Os procedimentos podem variar, mas o comprador invariavelmente tem que se qualificar para o empréstimo. Empréstimos apoiados pelo governo geralmente têm critérios de aprovação mais favoráveis ​​do que os empréstimos convencionais. Por exemplo, é mais provável que um credor de FHA ignore as manchas no registro de crédito do comprador. No entanto, o credor hipotecário tem poder absoluto para aprovar ou negar a suposição de hipoteca.

Liberar a responsabilidade do vendedor

Se o banco concordar com a suposição, ele solicitará ao comprador e ao vendedor que assinem a documentação transferindo o passivo da hipoteca para o comprador. Neste ponto, o vendedor deve verificar se ele é liberado da responsabilidade do empréstimo. Sem uma liberação, o vendedor ainda pode ser responsável pelo empréstimo, se o comprador, posteriormente, entrar em default. Pagamentos atrasados ​​e inadimplência aparecem no relatório de crédito do vendedor e frustram as tentativas de obter um novo empréstimo hipotecário se a liberação de uma obrigação não for emitida.