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Um sale-leaseback é uma estratégia que as empresas geralmente usam para obter acesso a capital ou pagar dívidas. Sale-leasebacks ocorrem quando uma empresa vende uma propriedade e depois a aluga de volta do comprador por um longo período de tempo. Ele permite que as empresas mantenham o uso exclusivo de uma propriedade enquanto melhoram seu balanço e, em alguns casos, obtêm vantagens fiscais. Para o comprador da propriedade, ele fornece um investimento com um fluxo constante de renda. Essas transações podem ser complexas, portanto, antes de entrar nesse tipo de acordo, é importante calcular os termos de transação aceitáveis tanto para o comprador quanto para o vendedor.
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Avalie o valor da propriedade. Se possível, obtenha uma avaliação independente para garantir que o valor seja preciso e para evitar disputas entre o comprador e o vendedor.
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Determine uma taxa de capitalização apropriada ou 'cap rate'. A taxa máxima é a renda anualizada que uma propriedade gera dividida pelo valor da propriedade. Pesquise taxas máximas de captura em sua região para ter uma idéia dos níveis atuais do mercado. Considere o tipo de negócio que estará arrendando a propriedade. Para empresas com classificações de crédito fortes, como bancos, pode ser apropriado que as taxas de capitalização sejam ligeiramente inferiores à média. Para empresas com ganhos voláteis ou perfis de crédito mais baixos, uma taxa máxima acima da média pode ser apropriada.
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Calcule a taxa de aluguel. Multiplique a taxa de capitalização pelo valor da propriedade para determinar a taxa de aluguel anual. Divida esse valor por 12 para calcular a taxa de aluguel mensal. Compare a taxa de locação com as taxas médias na mesma região para garantir que ela esteja alinhada com o mercado. Especifique a taxa anual pela qual o aluguel aumentará para contabilizar a inflação.
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Calcular impostos e despesas Os acordos de sale-leaseback geralmente envolvem arrendamentos líquidos triplos, que exigem que a empresa alugue a propriedade para pagar todos os impostos e despesas associados à ocupação do imóvel, como seguros, serviços públicos e manutenção. Para calcular o total de pagamentos mensais a serem realizados pelo locatário da propriedade sob o acordo de sale-leaseback, adicione o valor total de impostos e despesas mensais à taxa mensal de locação.