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Historicamente, no direito consuetudinário, ações discretas permitiam que proprietários de terra iniciassem ações judiciais em tribunais de equidade, afirmando seus direitos de propriedade contra reivindicações de propriedade por outras partes. A maioria das jurisdições dos EUA promulgou leis estatutárias permitindo que seus residentes registrassem ações semelhantes. Em Washington, o Código Revisado de Washington permite que os queixosos arquivem ações de título silenciosas para remover quaisquer possíveis defeitos de título contra proprietários que reivindicam propriedade por usucapião.
Mais comumente, são necessárias ações de título silenciosas quando várias partes reivindicam a propriedade para o mesmo pedaço de terra ou propriedade desenvolvida ou quando existem disputas de fronteira entre vizinhos. Proprietários de terras também podem arquivar ações de título silenciosas contra inquilinos de posse adversa. Um inquilino reivindicando o direito de propriedade através de posse de sinistro invoca a propriedade através de uso aberto e hostil que seja adverso à reivindicação do proprietário do registro. Na lei comum, uma parte pode reivindicar propriedade usando a terra de outra pessoa de forma contínua e aberta por um número mínimo de anos. Hoje, a maioria dos estados tem estatutos que proporcionam a terceiros os mesmos direitos de propriedade simplesmente por meio de uso aberto.
Ações de título silencioso
Uma parte que arquiva uma ação de título quieta permite que o tribunal determine a propriedade apropriada. Ao arquivar uma ação para silenciar o título, o dono está procurando "acalmar" a reivindicação de todos os outros de sua propriedade fazendo com que o tribunal estabeleça a propriedade de uma vez por todas. Processos judiciais de título silencioso também são efetivos contra supostos possuidores de ações adversas que reivindicam propriedade por usucapião. Ao preencher uma ação de título discreta, o proprietário está efetivamente acabando com o uso aberto e contínuo de sua propriedade pelo arrendatário de posse adversa.
Possessão adversa
Em Washington, os inquilinos com possessão adversa podem reivindicar propriedade para propriedade usando-a exclusivamente por pelo menos 10 anos. O uso do inquilino deve ser aberto, hostil, notório e ininterrupto. Por invasão de propriedade, um inquilino com possessão adversa permite que o locatário reivindique a propriedade sem comprar terras. As legislaturas estaduais promulgaram esses estatutos prescritivos para incentivar os proprietários de terra a desperdiçarem suas terras usando-a ativamente. Um exemplo de possessão adversa é quando um indivíduo mantém o gramado vizinho cortando-o semanalmente por 10 anos. O vizinho que corta o gramado pode reivindicar a propriedade da terra que ele cortou por 10 anos por meio de uma usucapião. No entanto, seu vizinho, o verdadeiro dono da propriedade, contestaria sua reivindicação, registrando uma ação para silenciar o título.
Consequências
Uma vez que um proprietário de terras obtém um julgamento a seu favor após a apresentação de uma ação ou processo para silenciar o título, a reivindicação de propriedade do proprietário de posse adversa é anulada. Qualquer uso subsequente sem a permissão do proprietário é considerado uma transgressão legal.
Considerações
Como as leis estaduais podem mudar com frequência, não use essas informações como um substituto para aconselhamento jurídico. Procure aconselhamento através de um advogado licenciado para exercer a advocacia no seu estado.