O que é uma carta de Estoppel de uma associação de proprietários?

Você provavelmente precisará de uma carta de embargo ao comprar ou vender uma unidade de condomínio ou uma casa que esteja sujeita a uma associação de proprietários de residências, comumente conhecida como HOA. Um credor hipotecário e comprador quer saber se um vendedor deve saldos pendentes para o HOA para que os custos possam ser pagos no fechamento. Um vendedor quer saber a quantia exata que ele deve no fechamento ao vender ou pagar uma hipoteca. Estoppel cartas são declarações vinculativas que impedem o HOA de retratar fatos ou declarar informações contrárias.

As cartas do Estoppel para associações de condomínios e HOAs também são conhecidas como certificados de preclusão.credit: VYG / iStock / Getty Images

Prevenção de desinformação

Os HOAs podem aumentar as taxas, impor avaliações especiais e responsabilizar os proprietários por dívidas não pagas. Um comprador considerando uma casa dentro de um HOA tem direito a essa informação, pois pode afetar a conveniência ou acessibilidade da casa. Compradores, vendedores e credores hipotecários podem solicitar cartas de preclusão ou certificados de preclusão do HOA antes do fechamento. Os HOAs podem cobrar uma taxa pela emissão da carta. O valor da taxa depende das leis estaduais que regem os HOAs e as associações individuais. Quem paga a taxa da carta de preclusão depende das negociações do comprador e do vendedor.

Expondo Ações Não Autorizadas

As cartas de despedida de HOA também revelam quando os proprietários violaram as regras de uma associação, conhecidas como Convênios, Condições e Restrições - CC & Rs e estatutos. As restrições de HOA geralmente limitam a construção e as alterações em unidades de condomínio ou lotes unifamiliares. Violações e penalidades por melhorias não autorizadas em uma propriedade aparecem na carta de preclusão. O comprador e o credor hipotecário do comprador podem, então, analisar mais detalhadamente a questão, descobrir se ela foi resolvida e se as multas foram pagas, e podem garantir que a casa atenda às diretrizes do HOA antes de fechar.

Requisitos da Carta de Estoppel

Nenhum modelo de clichê para cartas precisas existe. As informações fornecidas em uma carta variam de acordo com o estado e o HOA, com algumas associações exigindo informações mais detalhadas em carta do que outras. Na Flórida, por exemplo, uma carta deve conter, no mínimo, um funcionário do HOA ou assinatura do agente autorizado, os valores de avaliação e qualquer dinheiro devido ao HOA. A linguagem nas cartas de preclusão da Califórnia varia bastante, de acordo com o Davis-Stirling.com, um site de recursos legais para os HOAs da Califórnia. As cartas do Estoppel podem incluir um limite de taxa exato para cartas, como US $ 250, ou simplesmente afirmar que a taxa não deve exceder o "custo razoável" da associação.

Estoppel Cartas vs. Certificados HOA

O credor hipotecário do comprador pode exigir sua própria versão da carta de embargo, o que pode implicar mais informações do que a carta da associação oferece. Para proteger seus próprios interesses financeiros, os credores podem solicitar um certificado HOA, que inclui detalhes como a quantidade de reservas HOA, taxas de inadimplência do proprietário, a porcentagem de unidades não ocupadas no empreendimento e quaisquer julgamentos pendentes ou insatisfeitos contra o HOA. Esta informação ajuda o credor a determinar se o HOA é fiscalmente correto.