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Os pagamentos de hipoteca são calculados com uma fórmula algébrica que leva em conta o prazo do empréstimo, a taxa de juros e o valor do empréstimo. A fórmula garante que o mesmo pagamento seja feito a cada mês do prazo, mesmo que o valor do principal e os juros sejam variáveis. Esse processo é chamado de amortização.
Pagamentos
Variáveis
A fórmula usada para calcular o valor do pagamento mensal inclui três variáveis. O primeiro é o número total de pagamentos. Na maioria das vezes, os pagamentos serão feitos mensalmente, mas pagamentos bimestrais e quinzenais também são possíveis. A taxa de juros utilizada é a taxa de juros para o período entre os pagamentos e é obtida dividindo-se o APR pelo número de pagamentos em um ano. A variável final é o valor total do empréstimo.
A fórmula
A fórmula usada para calcular o valor de pagamento é P = V n (1 + n) ^ t / (1 + n) ^ t - 1 P = pagamento mensal t = número total de pagamentos n = juros mensais V = empréstimo Esta fórmula é um pouco complexa, por isso ajuda a dividi-la em partes para resolvê-la. Se você tiver um computador com um programa de planilha, provavelmente essa fórmula já está programada. Para o Microsoft Excel, a função para esse cálculo é chamada "PMT".
Resolvendo a Equação
Para resolver a equação, você precisa trabalhar de dentro para fora. Neste exemplo, há uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, o que equivale a 360 pagamentos mensais totais (t). A taxa anual é de 6,0%, que, quando dividida por 12, reduz para 0,005 a taxa de juros mensal (n). O valor total do empréstimo é de US $ 200.000 (V). Calcular (1 + n) ^ t; 1 + n = 1,005; (1 + n) ^ t = 6,023 Calcule o numerador dentro dos colchetes; t (6,023) = 0,03 Calcule o denominador dentro dos parênteses; 6,023-1 = 5,023 Calcule a fração; 0,03 / 5,023 = 0,006 Calcule o pagamento; 200.000 * 0,006 = 1199,08
Custos adicionais
Este valor inclui apenas principal e juros sobre o empréstimo. A maioria dos credores exige que os impostos sobre a propriedade e os prêmios de seguro sejam pagos com o pagamento da hipoteca. As estimativas de imposto predial do prêmio de seguro anual são divididas por 12 e somadas aos valores de principal e juros. Esse pagamento é comumente chamado de "PITI" ou "principal, juros, impostos e seguro" e representa o pagamento total da hipoteca.